Mapy geodezyjne: co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Mapy geodezyjne zajmują bardzo ważne miejsce wśród dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia budowy domu. Szczegółowe poznanie ich funkcji i celów wykorzystania pomoże osobom budującym dom usystematyzować wiedzę i ułożyć bardziej efektywny plan działania.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to podstawa

Według bardzo ogólnej definicji Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa, co i w jaki sposób inwestor może wybudować na danej działce.

– Taki plan wskazuje, czy wybrana działka jest w ogóle przeznaczona pod zabudowę. Jeśli tak, precyzuje również rodzaj zabudowy i określa jej ramy. To także niebagatelne źródło wiedzy o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie naszej działki, które na przykład, mogą być dla nas uciążliwe w przyszłości, gdy będziemy już jej mieszkańcami – tłumaczy Dariusz Niklewski z pracowni projektowej PROKOM OLSZTYN.

Dodatowe informacje: Wpływ sąsiedztwa na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, czy na danej działce inwestor może postawić dom jednorodzinny, szeregowiec, czy budynek o zabudowie bliźniaczej. Ponadto wskazuje także wysokość budynku – piętrowy lub parterowy, czy też parterowy z poddaszem, kąt nachylenia dachu a nawet kolor dachówki – uzupełnia Bożena Czarnecka z Pracowni Projektowej Piramida z Krapkowic.

O ograniczeniach, jakie może nieść ze sobą plan zagospodarowania przestrzennego przekonali się miszkańcy jednej z polskich wsi. Przeczytaj: Przy zakupie działki uważaj na ograniczenia budowlane 

Ważna jest też linia zabudowy, którą taki plan szczegółowo określa oraz informacja o przyłączach, dzięki której  wiemy, jakie media występują na tej konkretnej działce i do jakich sieci możemy się podpiąć.

Najkorzystniejsza dla inwestora jest sytuacja, gdy dla wybranej przez niego działki plan zagospodarowania przestrzennego został opracowany wcześniej.

– Niestety, nie dla każdego terenu opracowany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji należy zwrócić się do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – radzi Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM.

Koszt uzyskania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy nie jest wysoki i waha się w granicach od 50 do 100 zł.

Rodzaje map geodezyjnych

Wśród map geodezyjnych najczęściej wykorzystywane są dwa rodzaje:

• mapy zasadnicze, 
• mapy do celów projektowych.

Mapa zasadnicza 

– Mapę zasadniczą inwestor uzyskuje we własnym zakresie w Urzędzie Kartografii i Geodezji na danym terenie. Przeważnie wydawana jest w skali 1:1000 – mówi Aneta Wojtyńska, z warszawskiej Pracowni Gold Projekt.

Jaka mapa geodezyjna do jakiego celu

– Mapa zasadnicza określa nam granice i media, jakie znajdują się na danym terenie – przytacza definicję Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy. Mapy zasadnicze przeważnie zawierają informacje archiwalne, gdyż są rzadko aktualizowane. Zwykle wykorzystywane są na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Koszty uzyskania takiej mapy nie są duże – ok. 30–50 zł za format A4.

Na mapę zasadniczą inwestor nie musi długo czekać. Po złożeniu wniosku w ośrodku geodezyjnym, praktycznie otrzymuje ją od ręki.

Mapa do celów projektowych

Kolejną mapą, którą musimy uzyskać w procesie kompletowania formalności jest mapa geodezyjna do celów projektowych. Ważność takiej mapy jest okresowa.

– Mapa do celów projektowych służy na etapie projektowania – jako załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego. Później jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykorzystuje się ją także na etapie projektowania przyłączy do budynku – wylicza Bożena Czarnecka.

Wykonanie mapy do celów projektowych inwestor powinien zlecić geodecie. Zamówienie warto również skonsultować z architektem. – Mapa do celów projektowych potrzebna jest również do wykonania przez projektanta projektu zagospodarowania działki – uzupełnia Iwona Dawid-Luka.

– Projekt zagospodarowania działki powinien uwzględnić zarówno lokalizację budynku, trasy wszystkich przyłączy, wejść, wjazdów, miejsca na odpadki stałe, czy też ogrodzenia, jak również zmiany w ukształtowaniu terenu oraz organizacje terenów zielonych – wylicza Dariusz Niklewski.

Ile egzemplarzy mapy do celów projektowych jest potrzebne inwestorowi? – Wymagane jest wykonanie trzech egzemplarzy mapy do celów projektowych, standardowo inwestorzy zamawiają cztery. Radziłbym zamówić jeszcze piąty egzemplarz, aby można było wykonać na nim ewentualne dodatkowe uzgodnienia – mówi Konrad Wąsik z Pracowni Projektowej APA z Mińska Mazowieckiego.

Inwestor powinien w tym przypadku przygotować się na większy wydatek, niż przy mapie zasadniczej. – Koszt wykonania mapy geodezyjnej do celów projektowych przez geodetę waha się w granicach od 500 do 1000 zł. Cena ta jest uzależniona od wielkości działki – stwierdza Aneta Wojtyńska.

Oczekiwanie na mapę do celów projektowych trwa od dwóch do najwyżej czterech tygodni.

Mapy inwentaryzacyjne i multimedialne

Mapy inwetaryzacyjne wykorzystywane są na etapie finalizacji budowy, aby zgłosić dom do użytkowania. Istnieje kilka rodzajów takich map, które wykonuje się osobno: domu i ogrodzenia posesji oraz wszystkich przyłączy. – Po zakończeniu budowy lub pewnych etapów budowy wykonujemy mapę inwentaryzacyjną. Koszt jej wykonania dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi ok. 400 zł – mówi Konrad Wąsik.

Innym rodzajem map, choć jeszcze nie tak bardzo rozpowszechnionym w Polsce, są mapy geodezyjne multimedialne. – Takie mapy są pomocne, gdy inwestor, który przychodzi po poradę ekspercką nie ma ze sobą ani mapy zasadniczej, ani mapy do celów projektowych. Wtedy, aby porozmawiać, można skorzystać z map, które zamieszczone są na portalu geoportal.gov.pl. Możemy zobaczyć orientacyjną szerokość i długość działki oraz jej otoczenie – mówi Bożena Czarnecka.

Wiedza o podstawowych mapach, które są wymagane w procesie budowania domu pomoże inwestorom nie zagubić się w gąszczu potrzebnych dokumentów oraz zgłosić się po poradę do odpowiedniego eksperta.

Definicje map geodezyjnych

Mapa zasadnicza – określa granice i media, jakie się znajdują na konkretnej działce. Ze wzglądu na bardzo rzadką aktualizację tego rodzaju mapy i możliwy brak informacji o aktualnej zabudowie, służy przeważnie do celów informacyjno-poglądowych. Czasem jest podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Uzyskuje się ją w Urzędzie Geodezji i Kartografii na danym terenie.

Mapa do celów projektowych – wymagana jest jako załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego. Wykorzystuje się ją także na etapie projektowania przyłączy do budynku. Jest też niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonywana przez geodetę – zazwyczaj poprzez uaktualnienie mapy zasadniczej. Jej ważność jest ograniczona w czasie.

Mapa inwetaryzacyjna – wykonywana po zakończeniu budowy lub jej etapów. Potrzebna jest, aby zgłosić dom do użytkowania. Mapy inwentaryzacyjne domu i ogrodzenia posesji oraz wszystkich przyłączy wykonuje się osobno.

Mapa geodezyjna multimedialna – zamieszczona on-line, np. na stronie geoportal.gov.pl. Najczęściej wykorzystywana przy braku innych map dotyczących konkretnego terenu.

Szacunkowe koszty uzyskania map geodezyjnych:

• mapa zasadnicza, informacyjna – 50 zł
• mapa do celów projektowych – od 500 do 1000 zł
• mapa inwentaryzacyjna – 400 zł

Czas oczekiwania uzyskania map geodezyjnych:

• mapa zasadnicza, informacyjna – od ręki
• mapa do celów projektowych – do 4 tygodni
• mapy multimedialne – dostępne na www.geoportal.gov.pl