Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw

Wspólnota mieszkaniowa z małą liczbą członków może zatrudnić zarządcę albo zarządzać we własnym zakresie. Na ogół powinna być jednomyślna, ale przeciw „trudnym" lokatorom może wystąpić do sądu. Co jeszcze warto wiedzieć?
Mała wspólnota mieszkaniowa
W małej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali nie przekracza siedmiu.

fot. (jmt)

Podstawowe reguły działania wspólnot mieszkaniowych i zarządzania nimi regulują przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku oraz Kodeksu Cywilnego.

Mała wspólnota mieszkaniowa zatrudnia zarządcę albo administruje sama

Zacznijmy od tego, że mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali nie przekracza siedmiu. Każdy z właścicieli ma w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną decydujący głos, którego znaczenie jest bezwzględnie ważne w sprawach wymagających jednomyślności.

Warto wiedzieć: Prawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej 

W takiej wspólnocie, prawidłowo nazywanej współwłasnością, na ogół wybiera się zarządcę, z którym podpisuje się umowę o zarząd. Zarządca zostaje przez wspólnotę zatrudniony. To oznacza, że świadczy usługi na jej rzecz za ustaloną opłatą. Niestety w niektórych, czerpiących natchnienie z minionego systemu firmach i instytucjach zajmujących się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi, nadal panuje relacja urząd-petent, na którą zaskakująco wielu właścicieli mieszkań własnościowych się zgadza.

Wspólnota może też administrować samodzielnie, rezygnując z zatrudniania zarządcy. Zdarza się, że na podstawie umowy-zlecenia obowiązki te przejmuje jeden z członków.

Inną możliwością jest tzw. zarząd bezpośredni, gdy właściciele rezygnują z podpisania umowy z zarządcą, decydując się na zarządzanie nieruchomością wspólną w drodze współdecydowania. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku to na wspólnocie spoczywa obowiązek znajomości i wywiązywania się z wszelkich przepisów i ich aktualizacji, w tym podatkowych, prawa budowlanego itp.

Osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami profesjonalnie, wykupione mają polisy od odpowiedzialności cywilnej, które stanowią swoiste zabezpieczenie dla ich klientów przed błędnie podjętymi decyzjami. Samozarządzająca się wspólnota musi liczyć się z konsekwencjami własnych działań.

Przeczytaj także: Duża wspólnota mieszkaniowa: najważniejsze prawa i obowiązki 

Decyzje podejmowane w ramach zarządzania mieniem wspólnoty mogą być dwojakiego rodzaju: zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Czynnością drugiego rodzaju będzie np. ta o przeprowadzeniu generalnego remontu klatki schodowej, pierwszego zaś – wybór wykonawcy. W przypadku decyzji przekraczających zwykły zarząd, czyli wszelkich dotyczących praw własności, finansów, regulaminów, prac remontowych itp. właściciele podejmują decyzje zgodnie z kodeksem cywilnym – jednomyślnie w formie uchwały. Nie jest to konieczne na etapie wyboru wykonawcy, najlepszej oferty itp., gdy wystarczy zwykła większość albo pełnomocnictwo dla zarządcy, upoważniające go do dokonania odpowiedniego wyboru. Takie upoważnienie może wynikać wprost z umowy.

Do sądu przeciw własnym członkom

Mała wspólnota mieszkaniowa powinna być w swych zamiarach jednomyślna. Jednak, jeśli jeden z jej członków działa na szkodę wspólnoty, notorycznie, z bezinteresowną złośliwością i premedytacją, uniemożliwia podejmowanie ważnych decyzji, które np. poprawiłyby warunki zagospodarowania i podniosły wartość nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu Cywilnego, właściciele posiadający ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej mają prawo odwołać się do sądu. A sąd może podważyć ważność jego głosu w danej sprawie.

Umowa z zarządcą i zakres jego odpowiedzialności

Zasady współpracy wspólnoty z zarządcą określają dwa dokumenty: umowa o zarząd i regulamin wspólnoty. Ta pierwsza nakreśla główne zobowiązania zarządcy i właścicieli lokali, drugi zaś często szczegółowo precyzuje obowiązki członków wspólnoty i niektóre reguły, jak np. częstotliwość odczytów mierników ciepła.

Zobacz również: Czy monitoring we wspólnocie mieszkaniowej narusza prywatność 

W ramach swoich usług zarządca podpisuje umowy na dostawę mediów, konserwacji czy pogotowia lokatorskiego, dokonuje wszelkich rozliczeń z właścicielami, płaci podatki w przypadku umów zleceń, czy przychodów z tytułu uzyskanych pożytków, ale też powinien wykazać się należytą starannością przy zlecaniu przeglądów technicznych, prowadzeniu prac remontowych, jednym słowem stosować się do obowiązujących przepisów.

Plan remontów ustalany jest na podstawie przeglądów technicznych – rocznego, a zwłaszcza pięcioletniego. Zarządca powinien na bieżąco prowadzić książkę obiektu budowlanego, w której zapisywane są protokoły z przeglądów, choćby dlatego, że w przypadku braku przeglądu obejmującego powstałą szkodę dochodzi do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Chcąc sprawdzić, czy zarządca wypełnia swoje obowiązki w tym zakresie, można zwrócić się do niego o udostępnienie książki obiektu budowlanego. Będziemy mieli jasność, czy na bieżąco są dokonywane wpisy w KOB.

W umowach z zarządcą najczęściej stosuje się trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Nie wynika to z intencji zabezpieczenia jego interesów. Daje jednak niezbędny czas na dokończenie rozpoczętych przedsięwzięć remontowych i dokonanie rozliczeń finansowych przed ewentualnym przekazaniem spraw innej firmie. Umowę można też rozwiązać bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku „rażącego zaniedbania". Jednym z takich zaniedbań może być np. brak rozliczeń, ewentualnie przekazywanie ich z dużym, nawet dochodzącym do 2 lat, poślizgiem. co naraża właścicieli np. na wysokie dodatkowe obciążenia w przypadku występowania niedopłat. Dlatego tak istotne jest prawidłowe dobranie zaliczki na media (CO, CW i ZW).

Sprawozdania finansowe i wynagrodzenie zarządcy

Zbiór wytycznych obowiązujących zarządcę stanowi plan budżetowy na dany rok przyjęty przez wspólnotę w formie uchwały. Treść planu i uchwały na ogół proponuje zarządca. Zostają w nim ujęte wszelkie remonty, podatki, koszt dostawy mediów itp., ale też koszty administrowania częścią wspólną, czyli wynagrodzenie zarządcy. Stawki wynagrodzenia dla zarządców są zróżnicowane. Dla porównania w Zielonej Górze stawka wynosi średnio 78–90 groszy za metr kwadratowy, w Gdańsku zaś, gdzie konkurencja jest większa – 50–65 groszy.

Plan budżetowy uchwalany jest co roku na zebraniu, w trakcie którego zarządca przedstawia sprawozdanie z zarządu za miniony rok. Takie zebrania zarządca ma obowiązek zwołać nie później niż do końca marca. Podczas zebrania, również w formie uchwały podejmowana jest decyzja o zagospodarowaniu środków, które ew. pozostały z roku minionego. Można je przeksięgować na rok bieżący, przekazać na fundusz remontowy albo zwrócić właścicielom proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Elżbieta Turakiewicz, ET Bastion
Podziel się:
Wersja do drukuWersja do druku
0komentarzy