Kupno mieszkania z rynku wtórnego. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Mieszkania z drugiej ręki zwykle są tańsze niż deweloperskie. Dlatego cieszą się takim powodzeniem wśród kupujących. Jednak kupno lokalu od obcej osoby za oszczędności życia to też stres i wyzwanie. Jak się do tego przygotować?
wieżowce-sxc
Jeśli sam szukasz dla siebie mieszkania, przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna musisz zadbać o wiele szczegółów i dopilnować formalności. Gdy obejrzysz mieszkanie i podejmiesz decyzję, że to właśnie to, koniecznie musisz sprawdzić księgę wieczystą.

fot. sxc.hu

Używane nieruchomości, które trafiają na tzw. rynek wtórny są tańsze niż w ofercie deweloperów. Dlatego chętnie je kupujemy. Jednak wybór i podjecie decyzji o zakupie takiego mieszkania, to też nerwy i obawy, czy aby wszystkiego dopilnowaliśmy. Często też... ciężko nam się zdecydować na konkretny lokal, szukamy, przebieramy.

Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem przeglądania ogłoszeń, warto ustalić priorytety. Czy najważniejsza jest dla nas lokalizacja (blisko pracy czy szkoły), cena, metraż, sąsiedztwo, itp. To bardzo ważne, by wiedzieć, czego się szuka. Nie ma nic gorszego, niż kupowanie mieszkania tylko dlatego, że akurat „się trafiło". Poszperajmy na forach i stronach biur nieruchomości, zobaczmy ogłoszenia w gazetach, rozejrzyjmy się po okolicy. Mieszkań na sprzedaż jest raczej sporo, więc jest w czym wybierać.

Najpierw do banku

Niewiele osób stać na kupno mieszkania za gotówkę, dlatego jeszcze przed poszukiwaniem własnego M najlepiej wybrać się do banku i dowiedzieć sie o warunki kredytu. Załózmy, że szukamy lokalu o powierzchni 50 mkw., w dobrym stanie, że posiadamy 40 tys. wkładu własnego i potrzeba nam 130 tys. zł kredytu... Bank z pewnością oceni naszą zdolność kredytową, czas kredytowania oraz przedstawi przybliżoną wysokość raty. To ważne informacje, bo na tym etapie poszukiwań możemy jeszcze zweryfikować nasze oczekiwania dotyczące mieszkania - i w razie problemów z otrzymaniem kredytu kupić mniejsze, tańsze.

Kiedy pomoże pośrednik nieruchomości

Mieszkanie używane można kupić na własną rękę albo przez pośrednika, czyli z pomocą biura nieruchomości. Ten drugi sposób na pewno jest wygodniejszy, szybszy, oszczędza nasz czas, gdyż pośrednik wiele spraw załatwi w naszym imieniu. Ale - to też sposób droższy, ponieważ biuro pobiera prowizję od transakcji.

Jeśli jednak nie możemy znaleźć nic, co odpowiadałoby naszym oczekiwaniom, warto rozważyć zwrócenie się o pomoc do biura nieruchomości. Przedstawimy swoje oczekiwania, a biuro postara się wybrać dla nas odpowiednie mieszkanie ze swojej oferty lub poszuka dla nas idealnego lokalu.

Gdy szukasz mieszkania na własną rękę

Jeśli sam szukasz dla siebie mieszkania, przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna musisz zadbać o wiele szczegółów i dopilnować formalności. Gdy obejrzysz mieszkanie i podejmiesz decyzję, że to właśnie to, koniecznie musisz sprawdzić księgę wieczystą - tak naprawdę ona jest najważniejsza w przypadku mieszkań, które są pełną własnością! Księgę możesz przejrzeć osobiście. Możesz też zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu o wydanie odpisu. Szczególną uwagę zwracaj na dział IV (tu odnotowuje się hipoteki) oraz dział III (odnotowywane są w nim ciężary, ograniczenia i wzmianki o egzekucji prowadzonej z nieruchomości). Sprawdzaj to najlepiej bezpośrednio przed zawarciem umowy, aby nie pojawiły się żadne nowe wpisy.

Ustal też czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem mieszkania, czy lokal nie jest zadłużony, czy ktoś nie ma służebności (prawna forma ograniczenia prawa własności jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości, albo na rzecz innej osoby), prawa dożywotniego zamieszkiwania. Te informacje mają kluczowe znaczenie - nie chcesz przecież kupić mieszkania z długami albo... lokatorami.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić też, kto jest zameldowany w lokalu. Uczciwy sprzedający przedstawi ci taki wypis np. ze spółdzielni.

Rozważając zakup mieszkania koniecznie trzeba też sprawdzić koszty jego utrzymania - rachunki za ogrzewanie, czynsz, dopłaty za wodę. Jeśli jest indywidualne ogrzewanie gazowe, sprawdź, czy jest na nie pozwolenie. Poproś sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni, że nie zalega z żadnymi opłatami za lokal, sprawdź czy nie jest zadłużony w administracji i u dostawców mediów (prąd, woda, ogrzewanie). Warto zapytać sprzedającego, jak to jest z piwnicą, ogródkiem czy garażem - czy są przynależne do mieszkania, czy jedynie użytkowane na zasadzie umowy.

W przypadku starszych lokali ustal, czy nie jest wpisany do rejestru zabytków, bo w takim przypadku każdy remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Przeczytaj również poradnik: Jak sprzedać mieszkanie, a wcześniej przygotować je do sprzedaży 

Umowa przedwstępna i notarialna

W żadnym razie nie podpisuj jej i nie wpłacaj zaliczki bądź zadatku tylko dlatego, że już obejrzałeś mieszkanie! Sprzedający to jednak obcy człowiek - nie wiesz, czy jest uczciwy. Dlatego lepiej odżałować kilkaset złotych i przekazać wpłatę w obecności notariusza, niż być stratnym.

Dlatego gdy już sprawdzisz mieszkanie i dogadasz się ze sprzedającym co do warunków jego transakcji, umów się do notariusza. To on sprawdzi stan prawny lokalu. Jeżeli transakcja będzie możliwa, umówcie się na określony termin podpisania umowy. Zwykle jest tak, że koszty notarialne pokrywa kupujący, ale jeśli sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji, może zgodzić się na podzielenie kosztów po połowie.

Zobacz także: Home staging, czyli jak sprawnie sprzedać mieszkanie 

Odbiór mieszkania, by nikt nas nie oszukał

Wykręcone kontakty i włączniki oświetlenia, usunięte kratki wentylacyjne, a nawet części instalacji... To nie żart, ale dość powszechna praktyka przy sprzedaży mieszkań.

Takie przykłady można mnożyć - twierdzą eksperci. Z mieszkań czasami znikają też kafle czy biały montaż. W efekcie lokale z rynku wtórnego stają się lokalami w stanie deweloperskim.

I trudno w takim przypadku mówić o nieporozumieniu jeśli chodzi o wyposażenie mieszkania między sprzedającym a kupującym, a raczej o świadomym pozbawianiu mieszkania jego funkcji. Przy odbieraniu mieszkań często dochodzi do nieporozumień dotyczących wyposażenia. Zdarza się to zazwyczaj, gdy strony uzgadniają między sobą, jakie elementy zostają w mieszkaniu, ale nie opisują tego w żadnym dokumencie. I później okazuje się, że wyposażenie miało zostać, a znikła część mebli oraz pralka.

Aby uniknąć takich sytuacji najlepiej już przy okazji umowy przedwstępnej sprecyzować, jakie elementy wyposażenia czy wykończenia mają pozostać w mieszkaniu. Dotyczy to w szczególności elementów wartościowych, ale można sporządzić bardzo drobiazgowy protokół i określić w nim nawet liczbę kontaktów.

Aby zmniejszyć ryzyko rozczarowania stanem mieszkania warto też obejrzeć je w dniu podpisania umowy ostatecznej, a także zapisać w akcie notarialnym, że w dniu wydania mieszkania sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy.

Czasem zdarza się, że problem jest odwrotny. Sprzedający pozostawiają w mieszkaniu przedmioty, które powinny być z niego usunięte. Na przykład stare meble czy po prostu śmieci. Ich usunięcie może być kosztowne i czasochłonne. Bywają sytuacje, gdy sprzedający oddaje mieszkanie pełne starego sprzętu i śmieci, tłumacząc się, że nie miał czasu na porządki

Gdy mieszkanie powinno być uprzątnięte, też warto zapisać to w umowie przedwstępnej. 

Autor: Ilona Burkowska
Podziel się:
Wersja do drukuWersja do druku
3komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (3)

Czy warto mając w ofercie np. w stolicy mieszkania w okolicach 5tys. zł/m2 (np. inwestycje JWC) z rynku pierwotnego kupować rynek wtórny za 7-8tys?
Sikorski Darek, 22.05.2013, 20:49
pewnie nie, niby te z wtórnego są urządzone ale zazwyczaj trzeba zrobić generalny remont, lepiej z pierwotnego kupić i urządzić po swojemu
budowniczy bob, 27.09.2013, 17:38
A gdzie waszym zdaniem najlepiej kupić mieszkanie w Warszawie? Interesuje mnie rynek pierwotny i budżetowa cena
Kamix, 23.07.2013, 23:40