Jak szybko sprzedać używane mieszkanie. Poradnik

Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym nie jest dziś zadaniem łatwym. Dlatego analitycy radzą, by obniżyć cenę i dobrze przygotować lokal, by go szybciej sprzedać.
Osiedle mieszkaniowe
Na pokazywanie mieszkania kupcowi umów się o takiej porze, by lokal i okolica ładnie się prezentowały oraz by nie trzeba było stać w korkach.

fot. mk

Chcąc sprzedać używane mieszkanie trzeba przede wszystkim poradzić sonie z coraz atrakcyjniejszymi cenowo ofertami deweloperów. Dlatego teraz bardzo ważny jest odpowiednie przygotowanie mieszkania do sprzedaży.

Warto wiedzieć: Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy. Poradnik 

Lokal powinien być odświeżony, posprzątany i dobrze oświetlony. Najlepiej prezentować go kupcom o takiej porze dnia, gdy słońca jest w nim najwięcej. Ponadto ludzie patrzą również na detale (np. dobrze zamocowane klamki, krany czy żaluzje okienne) oraz zapach. No i najważniejszym aspektem jest cena. Lepiej ją podnieść, gdy nabywców będzie więcej niż określić „z górką".

Właściciel mieszkania, który chce dziś sprzedać swoje „M" stoi przed niełatwym zadaniem. W przypadku lokali, które sprzedane zostały w kwietniu, data ogłoszenia o chęci zbycia lokalu pojawiła się przeciętnie pięć miesięcy wcześniej. Dla porównania rok temu proces sprzedaży trwał 1,5 miesiąca krócej.

Deweloperzy konkurują między sobą i wymuszają zmiany

Dłuższy czas potrzebny na sprzedanie nieruchomości jest konsekwencją tego, że ludzie mają problemy z uzyskaniem kredytów. Znaczenie ma też fakt, że osoby fizyczne szukające nabywców na swoje mieszkania konkurują z deweloperami. Dziś jest to szczególnie trudne, ponieważ to właśnie pomiędzy firmami budującymi mieszkania rozgrywa się główna walka o portfele nabywców.

Warto przeczytać: Sprzedaż mieszkania lub domu: grunt to dobry opis nieruchomości 

Z danych Home Broker o cenach ofertowych mieszkań w największych miastach wynika, że na rynku pierwotnym, w ostatnich 12 miesiącach zanotowały one dwukrotnie większą korektę (6%) niż na wtórnym (3%). Nie można też zapomnieć o tzw. ustawie deweloperskiej, która wchodząc w życie 29 kwietnia podniosła poziom bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

W związku z tym trudno dziwić się, że część popytu z rynku wtórnego przenosi się na rynek pierwotny. Często bowiem, to cena ofertowa decyduje o tym, czy nabywca na etapie wstępnej selekcji odrzuci daną ofertę, czy skłonny będzie nieruchomość zobaczyć i usiąść do stołu negocjacyjnego. Ogranicza to popyt na używane mieszkania, a to wpływa na skłonność właścicieli do negocjacji. Ich wynik dla transakcji sfinalizowanych w kwietniu to średnio 4,9%. Rekordowo wysoką skuteczność negocjacje miały miesiąc wcześniej (ponad 5%), a najmniej kupujący uzyskiwali w lipcu 2010 roku (2,9%) – pokazują dane Home Broker zbierane od 2009 roku. Skłonność zbywców do ustępstw przy negocjacyjnym stole jest jednym z powodów, dla których na rynku wtórnym wciąż zawierana jest większość transakcji. Atrakcyjna cenowo oferta powoduje jednak, że coraz więcej nabywców wybiera lokale nowe.

Przygotuj się do sprzedaży mieszkania

Sprzedający mogą skrócić czas potrzebny na znalezienie kupca własnego M. Wymaga to wielu przygotowań. Aby zwiększyć szansę na szybką sprzedaż nieruchomości, warto zadbać o następujące rzeczy:

  1. Porządek w mieszkaniu i odświeżenie ścian,
  2. Oświetlenie lokalu,
  3. Drobne naprawy,
  4. Nastrój i pora oględzin lokalu.

Remont nie zawsze da dobry efekt

Przed sprzedażą mieszkania trzeba je oczywiście posprzątać chowając, o ile to możliwe, rzeczy osobiste. W komfortowej sytuacji są sprzedający, którzy nie mieszkają w oferowanych lokalach. W takim wypadku warto pozbyć się przynajmniej części mebli i pomalować ściany na neutralny kolor. – Mieszkanie sprawia wtedy wrażenie nowego, bardziej przestronnego i co nie mniej ważne znika nieprzyjemny zapach – zdradza Aleksandra Wojdyła, doradca Home Broker z Warszawy.

Przed sprzedażą malowanie ścian i zerwanie starej tapety wydaje się konieczne. Są to zabiegi kosztujące stosunkowo niewiele sił i środków, a nadają nieruchomości wrażenie świeżości i nowoczesności. Zupełnie inaczej jest z remontami. Te są często bardzo kosztowne, a nakładów finansowych raczej nie odzyskamy w cenie mieszkania.

Dobre oświetlone optycznie powiększy mieszkanie

Niemniej ważnym aspektem jest dobrze dobrane oświetlenie. Warto o nie zadbać już na etapie fotografowania lokalu przed przygotowaniem ogłoszenia sprzedaży. Właściwie dobrane światło sprawia, że mieszkanie sprawia wrażenie większego. Wydaje się to szczególnie ważne, gdy każdy metr mieszkania kosztuje kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Ponadto umiejętnie operując oświetleniem można zbudować pozytywny nastrój w lokalu. Ważna jest też pora dnia, w której prezentujemy lokal. Jeśli nabywca jest elastyczny czasowo, warto wybrać taką porę i dzień, kiedy mieszkanie jest najlepiej oświetlone przez słońce.

Drobne poprawki w lokalu wytrącają argumenty z rąk kupujących

Koniecznie trzeba też zadbać o to, aby mieszkanie wyglądało na zadbane. - Wstawienie do przedpokoju taniej lampy lepiej wygląda niż kabel wystający z sufitu, a pomalowany przedpokój lepiej niż brudne ściany – mówi Dominik Jaworski, doradca Home Broker z Warszawy. Warto też zwrócić uwagę na posadzki i glazurę. – Kupujący lepiej odbierają lokal, gdy sprzedający zadba o odświeżenie fug, uzupełnienie brakujących elementów wykończenia podłogi czy cyklinowanie parkietów – wylicza Monika Guzowska, doradca Home Broker z Torunia. Do tego katalogu można jeszcze dodać sprawdzenie czy działają takie detale jak: nawiew od okapu, żaluzje, klamki, krany i elementy instalacji elektrycznej. Taka kosmetyka na pewno wpłynie na szybkość sprzedaży. Zazwyczaj nabywcy „kupują oczami", więc nawet jeśli lokal nie jest wykończony w wysokim standardzie, to wywołuje lepsze emocje o ile jest zadbany i czysty.

Zapach w lokalu też ma znaczenie

Aby mieszkanie pozostawiło w oglądających bardzo dobry obraz pozostało już tylko kilka szczegółów. Po pierwsze godzina oględzin. Od niej zależy, czy potencjalny kupujący dojeżdżając na miejsce wpadnie w korki, jaki widok będzie rozpościerał się z okien i jakie oświetlenie będzie pracowało budując nastrój i percepcję nabywcy.

Co do zapachu. Po pierwsze trzeba lokal przewietrzyć, a później napełnić mieszkanie delikatną i przyjemną wonią. Dobrze jest upieczenie ciasta z drobiną olejku zapachowego lub umieszczenie w ciepłym piekarniku kilku ziaren kawy. Nie są jednak polecane odświeżacze powietrza i kadzidełka.

Cena transakcyjna mieszkania dobrze przygotowanego do sprzedaży może być wyższa – przeważnie o 3–5%, uważają doradcy Home Broker. Przyjmując więc, że mieszkanie warte jest 300 tys. zł można liczyć na cenę transakcyjną wyższą nawet o 15 tys. zł. Dbając o wszystkie szczegóły właściciele budują pozytywny nastrój u kupującego zabierając mu jednocześnie argumenty przy ewentualnej negocjacji ceny.

Lepiej zaniżyć niż zawyżyć cenę

Wszystkie te zabiegi mogą jednak okazać się nieskuteczne, gdy cena ofertowa lokalu jest nierynkowa. Kupujący często odrzucają tego typu ogłoszenia już na pierwszym etapie wyboru. Zgodnie z danymi Home Broker, gdy właściciel proponując do sprzedaży mieszkanie z ceną zawierającą margines na negocjacje w wysokości od 5 do 10%, będzie czekał na nabywcę dwa miesiące dłużej, niż gdyby margines ten wynosił maksymalnie 5%. Gdy sprzedającemu zależy na czasie pozostaje jeszcze jedno rozwiązanie. Może on ogłosić chęć sprzedaży mieszkania za cenę równą lub nawet niższą niż rynkowa. Taka oferta przyciąga uwagę wielu potencjalnych nabywców, pomiędzy którymi może dojść do licytacji podnoszącej cenę do poziomu rynkowego. Jest to zabieg czysto sprzedażowy, bo jeśli proponowana sprzedającemu cena nie jest satysfakcjonująca, nie jest on zobligowany do podpisania umowy. Taki zabieg może nawet kilkukrotnie skrócić czas potrzebny na zawarcie transakcji.

Zobacz również: Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Bartosz Turek - analityk rynku nieruchomości Home Broker
13komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (13)

Dostaniesz odszkodowanie od firmy ubezpieczeniowej !
lokator, 18.05.2012, 09:48
Lepiej sprzedać teraz po 3 tys. za metr. Za rok będzie taniej.
Nacudzym, 19.05.2012, 20:05
tak tak za rok będą rozdawać mieszkania i w końcu może i ty sie załapiesz...
Ela, 20.05.2012, 07:36
Kierując się powyższymi wskazaniami-poradami można odnieść wrażenie że biura nieruchomości zasłużyły sobie na to że teraz wegetują na rynku bowiem z takimi radami i poradami można co najwyżej sprzedawać stare podpicowane VW sprowadzone z Niemiec-a nie mieszkania.W życiu bym nie szukał kupca za pośrednictwem biura nieruchomości.
starszy od węgla, 20.05.2012, 00:33
trzeba byc kompletnym idiota i nieudacznikiem aby dawac za nic do 4%wartości mieszkania posrednikowi!
Samemu mozna sie oglaszac w tych samych miejscach co oni.
Te pazerne biura ,ktore teraz wyrastaja jedne po drugim i oprocz bankow sa najczesciej spotykane w centrach miast -sciagaja haracz za nic i od kupujacego i od sprzedajacego!
Zawsze przy sprzedazy pierwszy kontakt jest własnie od pazernego posrednika ,ktory chce polecic swoje uslugi.
piotrek, 20.05.2012, 10:26
que sitios mas boinots nos dejas disfrutar con tus videos ytus fotos que tengas una feliz navidad y un buen viaje y el af1o queviene sea bueno para todosTu voto: 0 0
Channelle, 15.07.2012, 10:03
Racja, można owocnie sprzedać mieszkanie samemu! Wystarczy dobrze się do tego przygotować - a przede wszystkim mieszkanie. W internecie mnóstwo jest poradników jak to dobrze zrobić. Lepiej niż z agenta nieruchomości skorzystać z home stagera - specjalisty, który zajmuje się przygotowywaniem mieszkań do sprzedaży, np. www.siesprzeda.pl
Magdalena, 28.02.2013, 16:19
MUSIAŁ BYĆ NA NIEZŁYM, KACU, LITERÓWKI JEDNA ZA DRUGA, NAWET ARTYKUŁU SIE NIE CHCIAŁO JESZCZE RAZ PRZECZYTAĆ, A CO DOPIERO PORADY DAWAĆ, ŻENADA NA DZIENNIKU WSCHODNIM.
mikka, 21.05.2012, 08:22
Jeżeli chcesz, aby Twoje ogłsozenie dotyczące sprzedaży mieszkania zostało zauwazone wsród wielu podobnych ofert skorzystaj z kilku, prostych zasad home stagingu. Najlepiej, jeśli swój dom oddasz w rece profesjonalisty, który w krótkim czasie sprawi, że mieszkanie bedzie wyglądało bardzo atrakcyjnie a klienci zgłoszą się do Ciebie sami - zdolni zapłacić za lokum więcej niż byś oczekiwał. Zapraszam na swój fanpage - dużo porad, ciekawe dyskusje, przykłady realizacji.
Lidia Olszewska - home stager, 09.09.2013, 11:38
Zapraszamy do rozmowy z Doradcą Finansowym na temat możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Mieszkanie dla Młodych!! Dowiedz się więcej!! Chcesz sprawdzić czy stać Cię na wymarzone mieszkanie? Teraz jest najlepsza okazja na rozmowę z doradcą finansowym i obliczenie zdolności kredytowej. 509 524 568 - jesteśmy dostępni cały dzień.
wioleta_kali(@)yahoo.com
https://www.facebook.com/PrawoIFinansowe
Wioleta Kalinowska - Doradca Finansowy Open Finance, 15.09.2013, 16:19
Licencjonowany Doradca Finansowy pomoże Ci przy finansowaniu zakupu nieruchomości, wyliczy zdolność kredytową, przygotuje Ci plan emerytalny i ubezpieczy Ciebie i Twoich bliskich! Czy nie kogoś takiego szukasz? Zapraszamy do rozmowy z Doradcą Finansowym. Chcesz sprawdzić czy stać Cię na wymarzone mieszkanie? Teraz jest najlepsza okazja na rozmowę z doradcą finansowym i obliczenie zdolności kredytowej. 509 524 568 - jesteśmy dostępni cały dzień.
wioleta_kali(@)yahoo.com
https://www.facebook.com/PrawoIFinansowe
Wioleta Kalinowska - Doradca Finansowy Open Finance, 15.09.2013, 16:40
www.dodajgo.pl
najlepsze rozwiązanie dla osób pragnących sprzedać/wynająć każdy rodzaj nieruchomości
Mróz, 07.10.2013, 22:37
Jeśli chcesz szybko sprzedać mieszkanie lub dom i liczysz na duże zainteresowanie Twoją ofertą, koniecznie musisz to przeczytać: http://www.sebby.pl/2013/01/jak-szybko-sprzedac-mieszkanie-lub-dom-sprze...
Pozdrawiam
Sebby, 16.01.2014, 20:17
Komentarz został usunięty.
Komentarz został usunięty.