Jak sprzedać mieszkanie, a wcześniej przygotować je do sprzedaży

Planujące sprzedaż mieszkania można wszystkie formalności załatwiać samemu albo skorzystać z pomocy doświadczonego biura nieruchomości. Co wybrać i jak się przygotować do transakcji?
bloki mieszkalne
Warto pamiętać, że przy ustalaniu ceny sprzedaży lokalu istotna jest jego lokalizacja i otoczenie, czyli m.in. szkoły, sklepu czy przystanku autobusowego. W przypadku mieszkania ważna jest też wysokość miesięcznych opłat.

fot. sxc.hu

Zasada jest taka - sprzedając mieszkanie chcemy sprzedać jak najdrożej. Bo każda złotówka w cenie lokalu, to przecież nasze pieniądze. Dlatego większość osób planując sprzedaż mieszkania próbuje sprzedać je jak najdrożej i na własną rękę, rezygnując z zatrudnienia pośrednika. Czy słusznie? Nie zawsze. Bo sprzedaż mieszkania wymaga załatwienia wielu, często skomplikowanych formalności. Niemożliwe jest opisać je wszystkie w tym tekście, wybraliśmy więc najważniejsze zagadnienia, które powinien mieć na uwadze sprzedający mieszkanie.

Pośrednik wszystko załatwi za ciebie

Najważniejszą zaletą korzystania z pomocy biura nieruchomości jest ogromna oszczędność czasu i świadomość, że oddajemy nasze mieszkanie profesjonalistom, którzy pomogą nam je sprzedać bez stresu. Bo sprzedaż mieszkania wymaga zaangażowania na każdym jej etapie – od wstępnej wyceny do zawarcia umowy. Dlatego jeśli nie mamy czasu na załatwianie formalności, lepiej wynająć specjalistów, którzy zrobią to za nas.

Prowizja, którą pobierają biura nieruchomości, waha się od 1,5 proc. do 3 proc. ceny transakcyjnej (do wysokości opłaty należy doliczyć VAT) i w zależności od ceny lokalu wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. To odstrasza wielu klientów, zwłaszcza, że koszt pośrednictwa ponosi nie tylko sprzedający, lecz także kupujący. Jednak osoby, które zdecydują się na pomoc pośrednika mogą liczyć m.in. na:

  • wycenę nieruchomości,
  • profesjonalną promocję ogłoszenia - pośrednikowi też zależy, by sprzedać Twój lokal. Dodatkowo będzie dyspozycyjny, gdy klient zechce oglądać lokal w samo południe, gdy akurat będziesz w pracy,
  • dopełnienie formalności zgodnie z przepisami i doprowadzenie transakcji aż do finalnego podpisania aktu notarialnego.

Warto wspomnieć o jeszcze innym elemencie korzyści skorzystania z usług pośrednika – to bezpieczeństwo związane nie tylko z przeprowadzeniem transakcji. Chodzi o zabezpieczenie się przed ewentualnymi przestępcami, którzy odpowiadając na ogłoszenia prasowe podają się za zainteresowanych kupnem. Jako anonimowi kupcy przychodzą i zamiast samym mieszkaniem, bardziej interesują się jego wyposażeniem. Sprawdzają ilu jest domowników, czy może lokal jest już niezamieszkały, a może uda się im zwinąć portfel gospodarza w trakcie wizyty...

- Pośrednicy weryfikują każdego potencjalnego kupca, za każdym razem sprawdzając jego dowód osobisty jeszcze przed wizytą - mówi Marek Białowąs, z zielonogórskiej firmy ADRES Nieruchomości.

Jeśli zdecydujemy się na usługi pośrednika, w umowie, jaką z nim podpiszemy, powinny się znaleźć m.in. zapisy o wysokości prowizji, czasie trwania umowy (jeżeli ma obowiązywać przez czas oznaczony, powinny znaleźć się w niej znaleźć zapisy sytuacji, w których obu stronom przysługuje prawo jej wypowiedzenia. Jeżeli została zawarta na czas nieoznaczony - kończy się w momencie wywiązania pośrednika z jego obowiązku, czyli stworzenia sposobności do zawarcia oczekiwanej transakcji) a także określenie zakresu czynności pośrednika.

Musisz to wiedzieć: Podatek od sprzedaży nieruchomości: jak go rozliczyć 

Sprzedajemy mieszkanie sami. Jak się do tego przygotować

Jeśli zdecydujemy się na samodzielną sprzedaż mieszkania, musimy zwrócić uwagę na:

* prawidłowe oszacowanie wartości - oczywiste jest, że nasze mieszkanie chcemy sprzedać jak najdrożej. Nie przesadzajmy jednak z zawyżeniem ceny - bo zbyt wysoka może zniechęcić poszukującego do sprawdzenia szczegółów oferty. Z kolei zaniżona może wzbudzić podejrzenia, że nieruchomość posiada ukryty defekt. Możemy cenę naszego mieszkania wyliczyć „na oko", szukając podobnych wystawionych na sprzedaż mieszkań na naszym osiedlu i w okolicy. Warto pamiętać, że przy ustalaniu ceny sprzedaży lokalu istotna jest jego lokalizacja i otoczenie, czyli m.in. szkoły, sklepu czy przystanku autobusowego. W przypadku mieszkania ważna jest też wysokość miesięcznych opłat.

Wycena zależy od bardzo wielu czynników (blok niski czy wysoki, czy jest balkon, wygląd klatki schodowej itd.) Eksperci opowiadają historie o bardzo ładnym mieszkaniu, w niskiej cenie, na drugim piętrze niskiego bloku. Wiele osób odmówiło wejścia do tego lokalu, bo odstraszał ich wygląd obskurnej klatki schodowej i elewacji. Mówili, że w środku mógłby być nawet pałac, oni i tak tu nie będą mieszkać. Wniosek dla właściciela – warto zainteresować się nie tylko mieszkaniem, ale i całym blokiem, klatką schodową, porządkiem i zielenią przed domem, bo i te czynniki wpływają na ceną naszego M.

- Właściciele przy wycenie mieszkania często sprzedają sentyment do miejsca, z którym są związani od dziecka, mają wspomnienia. Nie myślą o sprzedawanym mieszkaniu jako o towarze. Efekt zawsze jest jeden: cena lokalu bardzo wysoka. Tak wysoka, że mieszkanie nie ma szans na nowego właściciela - podpowiada M. Białowąs.

* atrakcyjność oferty - ogłoszenie o sprzedaży mieszkania możemy zamieścić w prasie, radiu czy internecie. Zanim jednak zrobimy zdjęcie lokalu wystawianego na sprzedaż, najpierw je posprzątajmy! Ileż razy w ogłoszeniach prasowych pojawiały się zdjęcia mieszkań z porozrzucanymi po salonie zabawkami dziecka albo brudnymi naczyniami w zlewie! Lekkie potraktowanie tej sprawy to błąd! Eksperci twierdzą, że kupujemy oczami i zwracamy uwagę na to, co czyste, estetyczne, zadbane. Dlatego postarajmy się, by nasze mieszkanie na tych fotografiach wyglądało jak najlepiej.

Decydując się na samodzielną sprzedaż musimy uwzględnić też chęć obejrzenia lokalu przez potencjalnych nabywców. Czasochłonne jest ustalanie terminów i godzin oraz prezentowanie lokalu. Weźmy też pod uwagę, że musimy się liczyć z co najmniej kilkukrotnymi prezentacjami lokalu i odpowiadaniem na wszystkie pytania potencjalnych klientów.

* przygotowanie dokumentów - szykując się do sprzedaży, koniecznie zadbajmy o to, by mieć porządek w dokumentach. Rachunki niech będą opłacane w terminie (jeśli klient zapyta, pokażmy dowody wpłat), można poprosić też we wspólnocie czy spółdzielni o dowód na to, że nie zalegamy z opłatami za lokal.

Dodatkowo właściciel nieruchomości powinien dysponować wszelkimi dokumentami poświadczającymi prawo własności - czyli np. kopią aktu notarialnego. Warto dysponować również wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym znajduje się sprzedawane mieszkanie lub dom.

* spisanie umowy przedwstępnej - gdy znajdzie się kupiec na nasze M, pozostaje nam tylko wynająć notariusza, który przygotuje umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli zawarcie umowy z jakiś względów nie jest możliwe w bliskim czasie, bo np. kupujący potrzebuje czasu na zaciągnięcie kredytu, należy koniecznie przygotować umowę przedwstępną. To bardzo ważne, bo umowy ustne - niestety - obowiązują tylko dżentelmenów. Lepiej więc zabezpieczyć się przed ewentualnym wycofaniem klienta. Możemy też zażądać wpłaty zadatku. Jest to forma zabezpieczenia dla obydwu stron na wypadek, gdyby nie doszło do ostatecznego zawarcia transakcji.

Zobacz także: Zakup mieszkania: spisz poprawnie umowę przedwstępną 

Dobrze przygotuj lokal na sprzedaż, bo to połowa sukcesu

O tym, że kupujemy oczami, pisaliśmy już wyżej. To przecież naturalne, że wolimy kupić coś ładnego. Dlatego też, musimy odpowiednio zadbać o właściwą „promocję" mieszkania i jego wygląd. Jeśli sprzedajemy mieszkanie w nowym budownictwie, po remoncie - pół biedy, bo taki lokal sam „się obroni". Gorzej, gdy nasze mieszkanie, mówiąc kolokwialnie, przeżyło już wiele - ściany są brudne i popisane przez dzieci, a w pokoju odrywa się tapeta... W tej sytuacji zróbmy szybki remont - samodzielnie pomalujmy ściany, przyklejmy tapetę, naprawmy cieknący kran. Czyste i schludne mieszkanie sprzeda się szybciej, niż zaniedbane.

Można zdecydować się też na usługę profesjonalnych home stagerów, czyli ludzi na co dzień zajmujących się takim przygotowywaniem mieszkań do sprzedaży. Home staging to fachowe, podnoszące walory estetyczne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, bo liczy się przecież pierwsze wrażenie. Wydawać by się mogło, że to śmieszne, ale wcale nie...

Profesjonalista od razu „wychwyci" co trzeba zmienić, by nasze mieszkanie zyskało w oczach klienta. Czasami są to drobne zmiany - przestawieniu półek czy mebli, zmianie firan, doborze dodatków i elementów dekoracyjnych, doświetlaniu pomieszczenia, wprowadzeniu nowego, świeżego zapachu, usuwaniu zbędnych rzeczy, które optycznie zmniejszają, ale może być to różnie dobrze np. wyburzenie ścianki czy malowanie całego mieszkania.

Warto przeczytać też o: Home staging, czyli jak sprawnie sprzedać mieszkanie 

I na koniec najważniejsze! Gdy umówisz się z potencjalnymi nabywcami, posprzątaj na błysk. Nic bardziej nie odstraszy potencjalnego klienta, niż kurz na szafkach, piasek w przedpokoju, brudne naczynia w zlewie...

A dobre pierwsze wrażenie naprawdę może znacznie ułatwić nam sprzedaż mieszkania! 

Autor: Ilona Burkowska
0komentarzy