Inflacja może pochłaniać zyski z wynajmu

Wynajmujesz nieruchomość na podstawie wieloletniej umowy? Zadbaj o wzrost czynszu w kolejnych latach. W przeciwnym razie za kilkanaście lat siła nabywcza otrzymywanego przychodu będzie nawet o kilkadziesiąt procent niższa niż dziś.
  • mieszkania

    Wynajmując komuś mieszkanie na dłuższy okres, warto zadbać o waloryzację czynszu.

    Hanna Bytniewska

Raz wynegocjowana atrakcyjna stawka za najem nieruchomości może za rok lub kilka lat okazać się już niewysoka. Jest to efekt działania inflacji, która pokazuje, jak topnieje z czasem realna wartość otrzymywanych przychodów. Przykład?

– Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 8% tej kwoty, czyli 20 tys. zł –wylicza Bartosz Turek, analityk Lion's Hose. – Gdyby kwota ta była stała przez okres 15 lat, a co roku inflacja wynosiłaby 2,5% (cel inflacyjny RPP), to złotówka otrzymana w ostatnim roku miałaby aż o 29,2% mniejszą siłę nabywczą niż dziś.

Realną wartość przychodu w ostatnim roku można więc dziś oszacować na niespełna 14,2 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby inflacja przekraczała cel inflacyjny i wynosiła tyle ile średnio w ostatnich 5 latach, czyli 3,5%. Wtedy realna wartość przychodu w ostatnim okresie umownym wynosiłaby jedynie 12,4 tys. zł, czyli o 38,2% mniej niż dziś.

– Problem ten jest rzadko spotykany na rynku najmu lokali mieszkalnych – dodaje Turek. – Powód jest prosty – umowy są tam najczęściej podpisywane na roczne okresy i na taki właśnie czas ustalana jest stawka czynszu. Inaczej jest w przypadku umów długoterminowych. Wtedy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na to, aby stosowana była waloryzacja o inflację.

Stosowne klauzule znaleźć można w umowach podpisywanych przez inwestorów w projektach typu „condo" np. w Mielnie, Władysławowie, Szklarskiej Porębie czy Kołobrzegu. Ten model inwestycyjny polega na zakupie na własność pokoju w hotelu i wynajęciu go firmie zarządzającej obiektem, która wypłaca czynsz o często z góry określonej wartości (od 5 do 10% wartości nieruchomości rocznie). Podobne rozwiązanie stosuje też giełdowa spółka Czerwona Torebka, która sprzedaje lokale użytkowe w tworzonej obecnie na terenie całej Polski sieci pasaży handlowych.

Im wyższa inflacja, tym lepiej

Waloryzacja najczęściej jest przeprowadzana z wykorzystaniem wskaźnika inflacji obliczanej przez GUS lub Eurostat. Które rozwiązanie jest lepsze?

– Bardziej atrakcyjną dla inwestora opcją może być rozwiązanie stosujące GUS-owską inflację – ocenia Turek. – Tak przynajmniej pokazują dane historyczne. GUS obliczył bowiem na przykład, że licząc od grudnia 2011 roku do grudnia 2012 roku inflacja wyniosła 2,4%. Analogiczna miara oszacowana przez Eurostat wyniosła jedynie 2,2%.

Wyższy jest też wskaźnik średniorocznej inflacji oszacowany na podstawie danych GUS dla okresu ostatnich trzech i pięciu lat.

Różnica w nazwie warta 4,3 tys. zł

Różnice między tymi wartościami są niewielkie, ale w perspektywie 10 lat łączna rozbieżność w przychodzie z wynajmu mogłaby okazać się już spora. Załóżmy ponownie, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 20 tys. zł rocznie. Natomiast średnioroczna inflacja oszacowana przez GUS w całym horyzoncie naszego badania wyniosła 3,52% w skali roku, a Eurostat oszacował wskaźnik na 3,37% rocznie.

W takim wypadku przez 15 lat trwania umowy inwestor, którego czynsz był aktualizowany z wykorzystaniem inflacji obliczanej przez GUS otrzymałby w formie przychodu łącznie o niespełna 4,3 tys. zł więcej, niż ten którego przychód byłby aktualizowany na podstawie danych Eurostatu. 

Autor: Jacek Szydłowski
Współpraca: Lion's House
4komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (4)

Kto normalny podpisze umowę indeksowaną o wskaznik inflacji?
Rączka w górę.
Mieszkań na wynajem jest w bród i zawsze można zmienić na inne jak się przestanie podobać etc
Bartek student, 01.02.2013, 17:04
cytat: "– Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 8% tej kwoty, czyli 20 tys. zł –wylicza Bartosz Turek, analityk Lion's Hose. "
Skąd ten przykład z Londynu?
Ktoś normalny płaci za wynajem dla landlorda 1666zł miesięcznie odstępnego w przypadku gdy mieszkanie jest warte 250 tysięcy?
Z opłatami to jakieś 2000zł Tutek jesteś moim guru finansowym.
W wawie placę za 45m2 1500zł z czynszem dla landlorda zostaje 1200zł a mieszkanie niby warte 315000zł czyli jakieś 4,5% rocznie
Bartek student, 01.02.2013, 17:12
Wiesz co to jest lokal użytkowy i czym różni się od mieszkalnego? Bo to sporo wyjaśnia.
rast, 01.02.2013, 21:55
lokal lokalem a brak klientow to co inny czynnik indeksujacy ceny wynajmu.
nawet najlepszy lokal bez klientow jest nic nie warty chyba ze ktos go kupi...
gre, 04.02.2013, 09:43