Budowa garażu w świetle przepisów. Poradnik

Stawiając na swojej działce garaż bez zezwolenia, popełniasz samowolę budowlaną. Jak na każdy inny budynek, musisz mieć projekt, zwrócić się o zgodę do starostwa, a w niektórych przypadkach – uzyskać zgodę sąsiada!
Garaż z dwoma stanowiskami na samochody

fot. click

Zacznijmy od tego, czym w rozumieniu prawa jest garaż. O tym, że w według prawa budowlanego jest budynkiem, decyduje fakt, że jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, a także posiada fundamenty i dach.

Przeczytaj również: Garaż w domu: razem czy osobno 

Z kolei Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002r. nr 75 poz. 690) w § 102. mówi, że garaż do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych może stanowić samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu. Garaż z zasady jest budynkiem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami. Bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi będzie wiatą garażową. Ten sam paragraf rozporządzenia określa też parametry techniczne, jakie powinien spełnić garaż, jak m.in. wysokość samego budynku, wysokość i szerokość wjazdu (wrót garażowych), zapewnienie wymiany powietrza, czy instalację przeciwpożarową.

To, gdzie możesz postawić garaż określają warunki zabudowy

Jeśli działka tychże warunków nie posiada, należy o nie wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzję wydaje on na podstawie informacji zawartych we wniosku, zawierającym między innymi mapę z określeniem granic terenu i informacje o planowanym rodzaju zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami o usytuowaniu budynków. Wydanie decyzji jest bezpłatne, a okres oczekiwania wynosi do dwóch miesięcy. Decyzja o warunkach zabudowy jest zbędna w przypadku istnienia dla danego terenu planu zagospodarowania przestrzennego.

Na budowę garażu musisz mieć pozwolenie

Obowiązek posiadania pozwolenia na budowę garażu wynika z braku wyłączenia tego rodzaju zabudowań w ustawie Prawo budowlane. Co prawda w znowelizowanej ustawie pojawił się zapis, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków gospodarczych, wiat i altan (...) o pow. zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, w praktyce jednak starostwa powiatowe, do których zgłasza się budowę takiego budynku, z reguły nie uznają garażu za budynek gospodarczy objęty zwolnieniem.

Zobacz również: Wiata garażowa zamiast garażu 

Również wiaty garażowe i inne konstrukcje: np. blaszane – tynkowane lub nie, drewniane bez fundamentów nie zwalniają z obowiązku uzyskania zezwolenia. Taka możliwość przysługuje jedynie w przypadku tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu; (art. 29. p. 1. pp.12).

Wydanie zezwolenia na budowę wymaga wniesienia opłaty skarbowej, a czas oczekiwania na nie wynosi do 65 dni. Pamiętajmy też, że do wniosku, który składa się do właściwego starostwa powiatowego należy dołączyć projekt wykonany przez architekta.
Zdarza się, że niektóre starostwa powiatowe traktują garaż jako budynek gospodarczy wymagający jedynie zgłoszenia budowy, nie jest jednak to regułą.

Usytuowanie garażu na działce

Zasadniczo, budynki, a więc i garaże na działce budowlanej powinny znajdować się w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 

  • 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 
  • 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

§ 12 ust.3 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zezwala usytuować garaż o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości min. 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

W decyzji o warunkach zabudowy może znaleźć się zapis zezwalający na postawienie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, pod warunkiem, że budynek zwrócony będzie ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy. Jest to możliwe na działkach o szerokości mniejszej niż 16 m.

Przepisy zezwalają również na sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, pod warunkiem, że będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Dotyczy to również budynków, które jeszcze nie istnieją, ale na których budowę została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Oznacza to tyle, że jeśli nawet sąsiad nie postawił domu, ale uzyskał zgodę na budowę, możemy stosować się do jego projektów. W takiej sytuacji istnieje jeszcze jedno obostrzenie: część garażu leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki nie może mieć większej długości i wysokość niż budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce. Ściana skierowana na działkę sąsiada nie może mieć okien ani drzwi.
Na uwagę zasługują też elementy wystające poza ściany garażu, jak gzymsy, okap czy daszek nad wejściem, balkon albo schody. Ich odległość od granicy sąsiedniej działki nie może być mniejsza niż 1,5 m.

Sąsiad może się sprzeciwić

Budując garaż musisz wziąć pod uwagę również przepisy kodeksu cywilnego, który w art.144 stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych".

Nie oznacza to, że brak zgody sąsiada z całkowitą pewnością może zablokować realizację inwestycji. Organ administracyjny wydający pozwolenie na budowę ustala obszar oddziaływania obiektu i na tej podstawie ustala strony postępowania. Odwołanie od decyzji wnosi się po jej wydaniu do organu, który ją wydał, a ten przekazuje odwołanie do Wojewody. Jeśli właściciel sąsiedniej działki budowlanej wniesie odwołanie, może ono zostać uwzględnione. 

Autor: Joanna Turakiewicz
11komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (11)

Tak to w"demokratycznym"państwie,gdzie podobno szanowana jest własność prywatna,właściciel nie ma nic do powiedzenia,bo musi przestrzegać idiotyczne przepisy biurokratów!Urzędnik ma dwa miesiące(!) na wydanie decyzji,którą mógłby wydać "od ręki" a w najgorszym przypadku w ciągu kilku dni!A w przepisach głupota goni głupotę,bo jakie znaczenie ma w jakim kierunku będą okna?Chyba dlatego,aby nie podglądać sąsiadki?
Obserwator, 08.03.2012, 14:56
z tym podglądaniem lekko przesadziłeś, odległość 3 metrów do granicy - to tu chodzi o zagrożenie pożarowe sąsiedniego budynku. Możesz wykonać otwór od stronty sąsiada jeżeli on będzie jako doświetlenie twojego pomieszczenia ale tylko poprzez wypełnienie go luxferami/ pustakami szklanymi.
conieco wiedzący, 27.07.2013, 12:20
Komentarz został usunięty.
A czy nie dałoby się określić wiaty samochodowej jako altany? Np coś takiego: http://ecocarport.pl/pl/nasze-produkty/carporty-1/garaz-pojedynczy-lukow...
Czy altana potrzebuje uzyskiwać zezwolenia do budowy?
TS, 23.05.2013, 12:08
TS, 29.05.2013, 09:37
Jestem wolnym człowiekiem w wolnym państwie, a na działce za ciężko zarobione pieniądze nie mogę sobie garażu postawić... Jaka to jest moja własność jak decyduje o niej kto inny?
Nieznane, 06.06.2013, 22:38
to ze kupiles ziemie to nie znaczy ze jestes wolnym, czlowiekiem zawsze bedziesz niewolnikiem w tym kraju kumasz to i zapaamietaj to i przekaz dzieciom i wnukom to
polak, 26.06.2013, 11:20
obejrzyj (YT?) film BBC (z 99r?) coś o tytule "Historia marichuany" - jak durni z ludzi robili. Poczujesz "wolność".
marijuana, 23.11.2013, 10:26
zapraszam do zapoznania się z ofertą Naszej firmy, która posiada w ciągłej sprzedaży namioty magazynowe jak również garażowe. http://dascompany.pl/namioty-i-szklarnie/namioty-magazynowe/
Das Company, 24.01.2014, 10:50
warto uświadamiać Polakom fakt, że można postawić jeszcze takie cudo, jakim jest namiot garażowy. Można w nim spokojnie garażować samochód, a na jego postawienie nie wymagane jest pozwolenie a jedynie zgłoszenie w Starostwie lub w Urzędzie Miasta. Namiot taki jest dobrą alternatywą dla zabieganych ludzi którym nie chce sie chodzić po Urzędach i marnować cennego czasu na uzyskanie pozwolenia. Dodatkowo rozwiązanie takie jest znacznie tańsze od tradycyjnego garażu. Bardzo dobre rozwiązania można spotkać w firmie Das Company, która nie tylko posiada namioty garażowe ale również magazynowe, handlowe oraz tunele foliowe. Wiele osób potrzebuje również takiego namiotu dla swoich roślin uprawnych.
kozub, 11.03.2014, 14:02
Również mogę polecić firmę Das company, sama u nich kupiłam namiot garażowy, mam go od 2 lat i ciągle jest w świetnym stanie :)
Kasia, 21.08.2014, 09:56