Jak wziąć kredyt na budowę domu. Poradnik

Zima to dobry moment na to, żeby zająć się formalnościami związanymi z wzięciem kredytu na zakup działki budowlanej i budowę wymarzonego domu.
domy jednorodzinne

fot. sxc.hu (svilen001)

Zasady uzyskana kredytu na zakup działki lub budowę domu mało różnią się od tych, które obowiązują przy kredytach mieszkaniowych. Jednak ich załatwienie pochłania dużo więcej czasu i energii. Spożytkujemy je głównie na zgromadzenie dokumentów i wybór najlepszej oferty kredytowej.

Im prędzej uzyskamy kredyt na budowę domu, tym lepiej dla całego przedsięwzięcia

Tym sposobem wydłuży się sezon budowlany. Dysponując pieniędzmi z kredytu można też załapać się na niższe ceny materiałów. Nim na dobre rozpocznie się sezon budowlany łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych i hurtowniach. Dodatkowo obowiązują jeszcze różnego rodzaju promocje.

Warto przeczytać: Wymarzony dom: wybudować samemu, czy kupić od dewelopera  

Kupując działkę pod budowę domu za gotówkę należy bardzo uważać. Gdy podczas takiej transakcji dokumenty dotyczące działki analizuje tylko inwestor oraz notariusz, to często okazuje się w późniejszym okresie, że np. planowana jest w sąsiedztwie działki trasa szybkiego ruchu. A życzliwy sprzedający nie powiedział o tym fakcie.

Nie zaniżaj kosztów budowy domu, a skorzystaj z kredytu z dopłatami 

Osoby planujące budowę domu mogą zaciągnąć na ten cel kredyt budowlany z dopłatami do odsetek. Nie każdy inwestor zdaje sobie sprawę z tego, że kredyt budowlany wiąże się z określonymi obowiązkami. Zdaniem analityków nie jest to rozwiązanie dla maruderów lubiących długie nawet kilkutygodniowe rozmyślania nad doborem płytek, czy rodzajem drewna na podłogę.

– Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy domu. Żaden bank „nie kupi" planu budowy 200-metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za metr kwadratowy – tłumaczy Tomasz Wiszowaty, doradca Open Finance .

Nie w każdym banku opłaca się brać kredyt budowlany

Kredyty budowlane są w ofercie każdego banku. Jednak w realnym świecie oferowane kredyty dzielą się na lepiej lub gorzej nadające się na budowę. Pamiętajmy, że w przypadku kredytu budowlanego korzystne warunki cenowe, to zdecydowanie za mało. Oszczędność może być tylko pozorna i się nie opłacać. Przykładowo, gdy bank stawia bardzo trudne warunki rozliczenia kolejnych transz, to może to oznaczać dla inwestora ogromny stres i problemy z ciągłością finansowania budowy.

Budowa jest na czas

Kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny są bardzo zbliżone do kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Największa różnica to konieczność przygotowania dużo większej ilości dokumentów.

Ważne jest również to, że po przyznaniu kredytu budowlanego, bank wypłaca pieniądze w transzach. Kolejne części kredytu wypłacane są w zależności od tego, jak postępują prace zgodnie z harmonogramem, który musi być dołączony do umowy kredytowej z bankiem.

Najczęściej na budowę klienci dostają od baku dwa–trzy lata. W przypadku opóźnień do umowy kredytowej trzeba podpisać aneks. Należy jednak liczyć się wtedy z ryzykiem, że za niedotrzymanie warunków umowy, bank będzie chciał zmienić inne jej parametry – oczywiście na mniej korzystne dla klienta. W skrajnych przypadkach i dużych opóźnieniach względem harmonogramu bank może nawet wypowiedzieć umowę kredytową.

Zgodność prac budowlanych z harmonogramem sprawdzana jest podczas kontroli, o sposobie których decyduje bank. Banki kontrolują proces na budowie różnymi metodami. Niektóre wysyłają swoich pracowników na inspekcję, która niestety podwyższa koszty. Innym instytucjom wystarczą aktualne zdjęcia i dziennik budowy (tak jest np. ING Banku i Getin Noble Banku). Czasami kontrola przeprowadzana jest przez bank za darmo (np. w Pekao).

Banki w różny sposób podchodzą również do kwestii dokumentowania wydatków. To bardzo częsta przyczyna niedomówień pomiędzy klientem i bankiem.

Niektórym bankom trzeba na część wypłacanej transzy przedstawiać faktury za zakup towarów czy wykonane usługi. Innym (BNP Paribas, Pekao) wystarczy kontrola, PKO BP kontrola i kosztorys, a np. ING BSK zdjęcia i kopia dziennika budowy. Trzeba liczyć się z tym, że jeśli kontrole nie potwierdzają prawidłowego rozliczenia transzy bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i kupione materiały. Bank może również wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą (np. DB PBC), co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów.

Warto również mieć na uwadze to, że nieliczne banki elastyczne prowadzenie budowy czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu.

Formalności przy staraniu się o kredyt

Aby uzyskać kredyt na budowę działki potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma konieczny jest inny dokument np. akt notarialny, albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki nie rozpatrzą wniosku kredytowego, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to potrzebna będzie decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

Gdy jednym kredytem będzie finansowany zakup gruntu i budowa domu, konieczny jest projekt budynku oraz kosztorys inwestycji. W niektórych bankach (np. BGŻ i BNP Paribas) opcja finansowania obu rzeczy wchodzi w grę tylko wtedy, gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnego domu, albo z rozpoczętą już budową (np. Pekao).

Starając się o kredyt na samą budowę domu – konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i pozwolenie na budowę.

Najpierw kredyt na działkę potem na dom, czy kredyt na obie inwestycje od razu?

Wybór bankowych ofert w drugim scenariuszu jest nieco mniejszy. Zakup działki i budowę domu za jednym zamachem można spróbować skredytować m.in. w: Aliorze, mBanku, MultiBanku, Euro Banku, Getin Noble Banku, PKO BP, Millennium, Kredyt Banku, Banku Pocztowym.

Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom - to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć.

Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach, to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu. 

Przykładowe oferty kredytowe na zakup działki
Bank Działka
budowlana 
Działka
rekreacyjna 
Działka
rolna 
Działka i dom
jednocześnie
Siedlisko
Alior Bank 60-70% LtV  60-70% LtV  Nie  120% LtV/50 lat  Tak, na standardowych
warunkach 
BGŻ  do 100% LTV/ 40 lat  do 100% LtV  do 100% LtV  tylko gdy kupowana z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości  do 100% LtV
BNP Paribas  do 90% LtV/20 lat  z możliwością
zabudowy
mieszkaniowej 
z możliwością
zabudowy
mieszkaniowej 
tylko gdy kupowana z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości 

jeśli jest
budynek
mieszkalny 

BOŚ  do 100% LTV  do 60% LtV  Nie Nie do 1,5 ha 
BRE (mBank, MultiBank)  110% LtV/ 40 lat  Nie Nie 110% LtV/ 40 lat  Nie
BZ WBK  100% LtV/ 30 lat  Nie Nie Nie Nie
Citi Handlowy  Nie Nie Nie Nie Nie
DB PBC  100% LtV/ 40 lat  Nie Nie Nie Indywidualnie 
EuroBank  100% LtV  Jeśli stoi tam dom  Jeśli istnieje
duża szansa
na zabudowę
mieszkaniową 
100% LtV  Tak
Getin Noble Bank  110% LtV/ 50 lat  Nie Jeśli istnieje
duża szansa
na zabudowę
mieszkaniową/
do 80% LtV 
110% LtV  Jeśli
nieruchomość
jest atrakcyjna 
ING BSK  90% LtV/ 30 lat; 80% LtV/40 lat  Nie Nie Nie 80% LtV/ 30 lat 
Millennium  100% LtV/ 35 lat  Jeśli jest
z przeznaczeniem
pod zabudowę;
100% LtV/ 35 lat 
Jeśli jest
z przeznaczeniem
pod zabudowę;
100% LtV/ 35 lat 
Jeśli jest
z przeznaczeniem
pod zabudowę;
100% LtV/ 35 lat 
do 0,5 ha 100% LtV, reszta 60% LtV/ 35 lat 
Kredyt Bank  100% LtV/ 40 lat  dom całoroczny;
100% LtV 
0,5 ha, 100% LtV, pod zabudowę mieszkaniową  100% LtV/ 40 lat  do 0,5 ha 100% LtV/ 40 lat
Pekao  Nie Jeśli rozpoczęta budowa całorocznego domu  Nie  Jeśli budowa
jest
rozpoczęta
Nie
Noreda  100% LtV/ 20 lat  100% LtV/ 20 lat  Jeśli jest
szansa na
odrolnienie 
Nie Tak
Pocztowy  100%/ 30 lat  70% LtV/ 15 lat  Jeśli jest szansa na odrolnienie; 100% LtV/ 30 lat  100% LtV/ 40 lat  70% LtV/ 15 lat 

Źródło: dane z banków

Karencja w spłacie kredytu

Karencja w spłacie kredytu, to bardzo ważny zapis w umowie z bankiem. Opcja taka pozwala zawiesić spłatę części kapitałowej kredytu na czas budowy domu i wypłaty transz. Zwykle karencja trwa dwa lata (DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK), ale są też banki gdzie okres ten jest dłuższy (BOŚ, BZ WBK czy Euro Bank – do 3 lat, Alior – nawet do 5 lat). W czasie karencji klient musi spłacać odsetki od uruchomionej kwoty kredytu.

Kredyty walutowe – uwaga na nie

Zadłużając się na zakup działki lub budowę domu trzeba być bardzo ostrożnym, jeśli chodzi o branie kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie czyli obecnie już głównie w euro.

Zobacz również: Kredyt walutowy: denominowany, czy indeksowany 

Niestety z powodu wahań kursów walut może zdarzyć się, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż ta, o którą wnioskowano. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 50 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy kredytowej, a datą wypłaty transzy dojdzie do umocnienia złotego (kurs waluty obcej spadnie), wówczas wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. Niedobór pieniędzy trzeba będzie pokryć samemu.

W walutowym  kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. 

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Halina Kochalska, Open Finance
7komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (7)

.... te kredyty dostosowane są do 80 % społęczeństwa które zarabia 1600zł brutto lub mniej?
ktoś, 22.02.2012, 12:01
Zarabiam 1500 netto - jak ja mam wziąć kredyt ?
srakotłuk, 22.02.2012, 12:26
znajdź pracę za 5000 zł i weź kredyt
tm, 26.02.2013, 22:47
Jak nie masz 3 netto na osobę w rodzinie to sie po kredyt nie ma co wybierać niestety.
mała, 22.02.2012, 13:07
Jak Cię nie stać an dom tj masz 1500 netto, to kredytu nie bierzesz, bo z czego spłacisz???
Trzeba myśleć, bo potem sa tylko problemy
Huzar, 05.03.2012, 07:36
Najwiekszy przekret jaki banki sobie wymyslily, za przyzwoleniem politykow i w imie prawa. Biore kredyt w euro lub frankach, to chce miec wyplacony w tej walucie, a nie w zlotowkach i tak samo splacac w tej walucie a nie w zlotowkach.
obserwator, 15.02.2013, 16:06
Komentarz został usunięty.