Zaciągamy kredyt hipoteczny – kiedy lepiej wybrać raty równe, a kiedy malejące?

Jeśli zastanawiamy się, czy lepiej spłacać kredyt w ratach równych (zwanych annuitetowymi), czy malejących, mamy już prawdopodobnie za sobą najtrudniejszy okres – okres oczekiwania na decyzję banku dotycząca naszej zdolności kredytowej.
  • Kredyt mieszkaniowy

    Dobry bank i doradca kredytowy zawsze przedstawią klientowi warianty spłaty rat i nakreślą odpowiednie scenariusze spłaty kredytu. Pamiętajmy jednak, że największym minusem rat równych jest to, że w pierwszym okresie spłacania kredytu, kwota naszego zadłużenia wobec banku niemal nie ulega zmianie, ponieważ w pierwszej kolejności spłacamy odsetki, a nie kapitał. Natomiast uzyskanie kredytu z ratami malejącymi jest trudniejsze. By bank go nam udzielił musimy mieć dużo większą zdolność kredytową niż przy ratach równych.

    Sxc.hu (hisks)

Czasem może być tak, że bank w ten sposób wyliczy zdolność kredytową, że przyzna pożyczkę wyłącznie, gdy raty będą spłacane w ratach równych. Wszystko dlatego, że raty malejące są najwyższe na początku ich spłacania, a później – maleją. Dlaczego? Bo w ratach malejących na początku spłaca się głównie pożyczony kapitał, a w ratach równych większa część spłacanej raty idzie na odsetki.

Okres kredytowania a raty

Im dłuższy okres kredytowania, a właśnie w wypadku kredytów hipotecznych sięgać on może nawet 30 lat, zarysowuje się największa różnica między rodzajem rat do spłacenia. Gdy jednak bank sam zaproponuje wybór sposobu spłacania rat, warto się nad tym dobrze zastanowić. Stawka nie jest mała, w wypadku kilkusettysięcznych kredytów różnica w ostatecznych kwotach do spłacenia różnić się może o kilkanaście, a czasem kilkadziesiąt tysięcy złotych.

A to ciekawe: Jak wywalczyć najniższą marżę kredytu hipotecznego 

– Kredytobiorcy najczęściej wybierają raty równe, chociaż są one zdecydowanie mniej korzystne, niż raty malejące. W przypadku rat malejących szybciej spłacamy kapitał, czyli nasze zadłużenie. Bank nalicza odsetki co miesiąc, od pozostałego do spłaty kapitału. Im szybciej zatem oddajemy dług, tym mniejszy jest koszt pożyczonego pieniądza. Przykładowo, jeśli pożyczyliśmy 20 tysięcy złotych na pięć lat, a oprocentowanie wynosi 11 procent, to w przypadku rat równych oddamy bankowi w sumie ponad 26 tysięcy złotych. Gdybyśmy wybrali raty malejące, suma spłat byłaby niższa o 500 złotych – wylicza dr Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

Większość klientów wybiera raty równe 

Co zatem powoduje, że większość klientów decyduje się na raty równe, poza tymi oczywiście, którzy ze względu na zdolność kredytową wyboru nie mają?

– Raty równe cieszą się powodzeniem z dwóch powodów – podkreśla Michał Kisiel. – Po pierwsze, pozwalają łatwiej planować wydatki. Wiemy dokładnie, ile co miesiąc trzeba będzie przeznaczyć na spłatę kredytu. Po drugie, rata równa będzie niższa, niż pierwsze raty malejące. Ma to wpływ na naszą zdolność kredytową. Bank pożyczy nam więcej przy takiej formule spłaty. Jeśli mamy wybór, warto skorzystać z malejących spłat. To zawsze bardziej opłacalne wyjście, chociaż na początku bardziej obciąża domowy budżet.

Scenariusze spłaty kredytu 

Warto podkreślić, że dobry bank i doradca kredytowy zawsze przedstawią klientowi dwa warianty spłaty rat i nakreślą odpowiednie scenariusze spłaty kredytu. Jeśli jednak posiadamy wysoką zdolność kredytową albo bierzemy kredyt hipoteczny na wiele lat planując jednak szybsze jego spłacenie, bezwzględnie lepiej decydować się na raty malejące.

Poczytaj też: Analiza rynku kredytów hipotecznych w Polsce 

Nie można bać się tej decyzji, bowiem w razie kłopotów ze spłatą wysokich początkowo rat malejących, można zmienić sposób ich spłacania na raty równe. A nawet kilka lat spłacania wyższych rat malejących spowoduje, że po przejściu na raty równe ich wysokość będzie zdecydowanie niższa – spłacaliśmy w końcu w większości kapitał, a nie odsetki. 

Autor: Katarzyna Piojda
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

Dobry bank otworzy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Ja mam 10% w ciągu roku rozliczeniowego bez żadnej prowizji. W takiej sytuacji mam wariant skrócenia okresu kredytowania albo obniżenie raty kredytu.
Pat Kal, 10.10.2014, 10:59
Trzeba też wziąć pod uwagę to, że za 10-20lat ten wyższy kapitał spłaty będzie miał mniejsze znaczenie bo pieniądz będzie tańszy. Przy ratach malejących spłacamy kapitał tym drogim pieniądzem, którego nam brakuje.
Raty równe wcale nie wychodzą aż tak niekorzystnie.
Kowalski, 19.06.2015, 00:24