Wkład własny na mieszkanie: co musisz o nim wiedzieć i jak go uzbierać

Konieczność zgromadzenia pieniędzy na wkład własny dla wielu Polaków oznacza odłożenie zakupu własnego M na później. Ma jednak zalety, a wśród nich często realną oszczędność.
  • Wkład własny na zakup mieszkania

    123RF

Planując zakup mieszkania, od początku minionego roku nie możemy już liczyć na to, że całość sfinansujemy z kredytu. Już w 2014 roku przepisy nakazywały bankom wymaganie od kredytobiorców co najmniej 5% wkładu własnego. Niestety, na tym nie koniec. Od stycznia 2015 r. wymagany wkład wzrósł dwukrotnie – odtąd musimy wnieść do transakcji 10% wartości kupowanego lokalu. Kwota ta wzrośnie jeszcze w kolejnych latach: w 2016 roku będziemy musieli posiadać już 15% wkładu własnego, a w 2017 r – aż 20%. Takie obowiązki nałożyła na banki i ich klientów Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), a jej intencją było ograniczenie stopnia zadłużania się obywateli. Rozwiązanie to ma wielu krytyków, ale także obrońców. Ci drudzy wskazują na nadmierne obciążenia kredytowe, prowadzące często do wpadania przez Polaków w tzw. spiralę długu – gdy nie mogąc spłacić jednego zobowiązania, zaciągają kolejne.

Szukasz mieszkania? Sprawdź: Aktualne ofert mieszkań na sprzedaż lub skorzystaj z aplikacji Gratki

Rekomendacje T i S
Komisja Nadzoru Finansowego ma za zadanie m.in. takie regulowanie zasad rządzących systemem bankowym, by zapewnić jego stabilność i dbałość o bezpieczeństwo klientów banków. Czyni to w drodze rekomendacji zawierających jasne i bezpośrednie wytyczne oraz wskazówki dla banków. Rekomendacje numerowane są po kolei literami alfabetu: A, B, C itd. Rekomendacje T oraz S odnoszą się do kredytów detalicznych:

  • Rekomendacja S - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
  • Rekomendacja T - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych.

Opisują one zasady, jakimi powinny kierować się banki m.in. przy określaniu zdolności kredytowej, długości okresu kredytowania, wysokości wkładu własnego, walutach, w jakich można zaciągać zobowiązania kredytowe.

Większy wkład własny oznacza mniejszą kwotę pożyczoną od banku, a co za tym idzie niższe raty, mniejsze odsetki, i w efekcie również możliwość wyboru krótszego okresu kredytowania. Z drugiej strony przeciwnicy wskazują, że konieczność uzbierania 10 000 zł na każde 100 000 zł wartości mieszkania (w 2017 r. aż 20 000 zł) utrudni wielu młodym zdobycie własnego M, a co najmniej je opóźni. Chcąc dziś kupić mieszkanie o wartości 300 000 zł, musimy na początek wyjąć z kieszeni 30 000 zł. Za rok bank wymagać będzie od nas już 45 000 zł, a za dwa lata – 60 000 zł.

Jednak oszczędności dla kredytobiorcy będą wymierne. Im wyższa kwota wkładu własnego, tym mniejsze koszty samego kredytu. Finansując zakup nieruchomości o wartości 300 tys. zł w 90% z kredytu spłacanego w systemie rat równych przy stopie procentowej 3,87% (na dzień 7.01.2015 r.) poniesiemy łączny koszt odsetek w wysokości 169 397,48 zł (przy 25-letnim okresie kredytowania). Tymczasem dla kredytu z 20 proc. wkładem własnym kwota ta wyniosłaby 161 020 zł. Oddamy więc bankowi o ok. 8377 zł mniej. Gdy wziąć pod uwagę finansowanie zakupu w 100% z kredytu, jak to miało miejsce przed wprowadzeniem rekomendacji, koszt wzrósłby o kolejne kilka tysięcy.

Wskaźnik Ltv
Wskaźnik Ltv, na który możemy się natknąć w publikacjach na temat kredytów i wkładu własnego oznacza nic innego, jak stopień obciążenia wartości nieruchomości kredytem (w tym przypadku wartość nieruchomości utożsamiana jest z kosztami zakupu nieruchomości). Jeśli całość kwoty potrzebnej na zakup mieszkania pożyczamy w banku, wskaźnik Ltv wynosić będzie 100%, ale już przy 10% wkładzie własnym, Ltv będzie równe 90%

Dodatkowe zabezpieczenie kredytu

Sposobem na obniżenie wysokości wymaganego wkładu własnego jest zastosowanie dodatkowego zabezpieczenia. Już w przyszłym roku kredytobiorca będzie musiał wnieść 15% wkładu własnego. Wskaźnik Ltv, wynoszący w tym przypadku 85% można będzie jednak podwyższyć do 90% (czyli zamiast 15% wkładu własnego, będziemy mogli wpłacić 10%). W tym celu jednak kredytobiorca będzie musiał wykazać dodatkowe zabezpieczenie brakującego wkładu (5%). Rekomendacja wskazuje poniższe możliwe formy dodatkowego zabezpieczenia:

  • ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego,
  • blokada środków na rachunku bankowym,
  • zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Natomiast to od banków kredytujących będzie zależało, jaką formę udostępnią klientom.
W praktyce nie zmienia to jednak znacząco sytuacji kredytobiorcy.

Przeczytaj: Jak przez lata płacić niskie raty kredytu 

Uzbieranie wkładu własnego nie jest niemożliwe

Kto posiada systematycznie odkładane oszczędności, może się tylko cieszyć. Podobnie, jak ci, którzy mogą liczyć na rzucenie koła ratunkowego przez mogącą służyć wsparciem rodzinę. Cóż począć mają pozostali? Pozostaje im kilka możliwości. Pierwszą, najbardziej oczywistą jest zaoszczędzenie odpowiedniej kwoty do przysłowiowej skarpety lub korzystając z służących do tego narzędzi finansowych: konta oszczędnościowego, lokat itp. Kolejna to pożyczka zaciągnięta u rodziny. Wkład własny nie może jednak pochodzić z kredytu, nie ma co myśleć więc o zaciągnięciu innej pożyczki na jego pokrycie. Formą dofinansowania wkładu własnego jest również skorzystanie z rządowego programu MDM, co jednak ogranicza możliwości zakupu do rynku pierwotnego.

Warto też przyjrzeć się ofercie banków, które wprowadziły do swych ofert produkty służące do uzbierania wkładu własnego. Oszczędzając za ich pomocą, a następnie zaciągając kredyt w tym samym banku można liczyć np. na wyższe oprocentowanie lokaty, niższą marżę lub odsetki od kwoty kredytu przez określony czas, bądź przez cały okres kredytowania. Wybierając najlepszy dla siebie sposób oszczędzania, należy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie lokaty, ale też korzyści wynikające z powiązania z produktem kredytowym w określonej perspektywie czasowej. Może się okazać, że dany bank wymaga, by kredyt został zaciągnięty w określonym czasie – np. w ciągu roku od momentu rozpoczęcia oszczędzania i tylko w takim przypadku przyzna obiecany bonus.

Wydaje się, że obowiązujące od niedawna regulacje mają dodatkowy cel: nauczyć Polaków oszczędzania, bo im wyższy kredyt chcemy zaciągnąć, tym większe oszczędności musimy wcześniej zgromadzić. A to umiejętność zdecydowanie przydatna. 

Zobacz również: Ogłoszenia – działki i grunty na sprzedaż

Autor: Krzysztof Pietras
Współpraca: Tekst przygotowano na podstawie konsultacji z Agnieszką Krawczyk, Dyrektorem Biura Produktów Bankowości Hipotecznej w PKO Banku Polskim
0komentarzy