Rzeczywiste koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego - jakie są?

Marża, prowizja, wpis do księgi wieczystej i tym podobne opłaty. To wszystko rzutuje na rzeczywisty koszt zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Tłumaczymy, jak to wygląda.
  • Zakup mieszkania na kredyt to spore koszty

    Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, to zależnie od ceny nieruchomości wypada mieć około od 15 do nawet 20 tysięcy złotych ponad kwotę zebraną na wkład własny do kredytu.

    123RF

Rzeczywisty koszt zakupu mieszkania jest inny dla rynku wtórnego i dla pierwotnego (zakup nowego lokalu zbudowanego przez dewelopera. – Nie da się dokładnie powiedzieć, ile wynoszą te koszty, bo są one uzależnione między innymi od wartości nieruchomości, pieniędzy zgromadzonych na wkład własny oraz wielkości kredytu - uprzedza Łukasz Piechowiak, główny ekonomista z serwisu Bankier.pl. - Na ten koszt składają się odsetki i opłaty dla banku oraz opłaty związane z czynnościami notarialnymi, podatkiem od czynności cywilno-prawnych (rynek wtórny) oraz wpisem do księgi wieczystej.

Jak to najprościej można ująć? – Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, oprócz kwoty potrzebnej na wkład własny wypada mieć co najmniej 8–15 tysięcy złotych na szereg dodatkowych opłat, np. w związku z ubezpieczeniem transakcji, ubezpieczeniem niskiego wkładu, jeśli taki występuje, oraz różnego typu kwestiami formalno-prawnymi – kontynuuje Piechowiak.

Dowiedz się więcej: Ile kosztuje zakup mieszkania nowego i używanego 

Takie wydatki cię czekają

Same koszty okołokredytowe, związane z formalnościami, nie są wysokie. Wpis do księgi wieczystej kosztuje 200 złotych, kolejne 60 złotych trzeba wysupłać na założenie księgi wieczystej. Znacznie więcej wydać trzeba na prowizję biura nieruchomości, o ile pośredniczyło w zakupie, a zwykle tak jest. Prowizja to najczęściej od 1 do 3 procent wysokości transakcji. Zawsze warto na samym początku negocjować tę kwotę. Wiele biur jest tu bardzo elastycznych, zwłaszcza wtedy, gdy dochodzi do zakupu nieruchomości o sporej wartości.

Prowizja i opłata przygotowawcza

Trzeba być jednak przygotowanym na kilka innych wydatków, które poprzedzają przyznanie kredytu. Może być nim opłata przygotowawcza za rozpatrzenie wniosku i prowizja od przyznanego kredytu. Dla pożyczki na 200 000 złotych nawet 1 procent prowizji to 2000 złotych. Dlatego też warto szukać takich ofert kredytowych, które nie zakładają tego typu opłat albo pozwalają ich uniknąć na przykład poprzez przeniesienie albo założenie ROR w banku, w którym złożono wniosek o kredyt.

Wysokość wkładu własnego

Koszty kredytu zależą również od wysokości wkładu własnego. Rozsądne minimum to 20 procent kwoty zakupu nieruchomości, a im więcej – tym kredyt będzie tańszy. Banki nie mogą udzielać już kredytów na 100 czy 110 procent wartości nieruchomości. Jeśli wkład własny będzie zbyt niski (np. tylko wymagane 10 procent), bank będzie zwiększał marżę albo forsował tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. To zwykle 1 procent kwoty od brakującego wkładu, a składka pobierana jest co roku.

Ubezpieczenie nieruchomości

Kwestii ubezpieczenia warto poświęcić sporo uwagi przy wyborze kredytu. Jako, że bank kredytujący wpisuje siebie do księgi wieczystej, będzie wymagał również corocznego ubezpieczenia nieruchomości. Zwykle składa ofertę nie do odrzucenia w formie ubezpieczenia w powiązanej kapitałowo firmie ubezpieczeniowej. Minusem tego ubezpieczenia jest to, że zabezpiecza interesy banku, a nie ubezpieczonego. Gdy z mieszkaniem stanie się coś złego, na przykład ulegnie zniszczeniu na skutek wybuchu gazu w kamienicy, to bank z ubezpieczenia pokryje swoje straty, a klientowi pozostanie kredyt do spłacenia.

Ubezpieczenie się od utraty pracy i dochodu 

Kolejnym ukrytym elementem, zwiększającym koszty kredytu i zakupu nieruchomości, są propozycje ubezpieczenia się od utraty pracy i dochodu. Procedura wygląda podobnie, jak w wypadku ubezpieczenia lokalu. Polisa – czasem kosztująca kilka tysięcy złotych – kupowana jest w zaprzyjaźnionej instytucji finansowej. Wystarczy wczytać się w jej zapisy, aby stwierdzić np., że ta polisa jest ważna tylko w wypadku, w którym ubezpieczający się zatrudniony jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Każdy inny przypadek nie będzie podlegał rozpatrzeniu. Polisy takie są bardzo drogie i nie chronią dobrze interesów klientów, większości z nich trzeba unikać jak ognia.

Warto przeczytać: Czy ubezpieczać kredyt hipoteczny od utraty pracy?

Ile bank policzy sobie za wcześniejszą spłatę kredytu

Przy wyborze kredytu warto też doczytać w umowie, ile bank policzy sobie za wcześniejszą jego spłatę. Choć wydaje się nielogiczne, bank nie ucieszy się z tego, że chcemy mu oddać szybciej pieniądze. Niektóre z nich doliczą wtedy nawet kilka procent prowizji od wcześniejszej spłaty. Koniecznie sprawdzić trzeba wskaźniki RRSO, czyli całkowitą roczną stopę oprocentowania kredytu. Nie zawsze bowiem niskie oprocentowanie oznacza najtańszy kredyt. To właśnie czynniki leżące poza oprocentowaniem mają często decydujące znaczenie dla kwoty kredytu, którą trzeba będzie spłacić.

Wiedziałeś?: Kredyty hipoteczne. Nawet 1500 zł za zmianę dnia spłaty 

– Z informacji zebranych przez Bankier.pl wynika, że gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, to w zależności od ceny nieruchomości wypada mieć około 15–20 tysięcy złotych ponad kwotę zebraną na wkład własny do kredytu. Na rynku wtórnym potrzeba więcej pieniędzy m.in. z powodu wyższych kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilno-prawnych – podkreśla Łukasz Piechowiak. 

Autor: Katarzyna Piojda
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

Konkretnie: dwa lata temu to przechodziłem.
Mieszkanie używane od prywatnej osoby, cena 180 000 zł.
Przygotowane miałem 15 000 zł.
Wyszło 7 300 zł wszystkich opłat tzw. "okołokredytowych".
Przy czym, gdybym nie kupował od prywatnej osoby byłoby 3 600 zł taniej (PCC), czyli 3 700 zł. Ale wtedy pośrednik dałby zapewne sporo wyższą cenę.
W tej cenie jest też członkostwo w spółdzielni.
Nie wiem, jak teraz, ale wtedy to nie było aż tak drogo, jak się spodziewałem...
jm, 03.02.2015, 09:39
Komentarz został usunięty.