Jakie elementy decydują o przyznaniu kredytu hipotecznego

Osobom planującym zakup mieszkania czy domu na kredyt, potrzeba często wyjątkowej cierpliwości. To dlatego, że przed nimi długa droga, a na tej drodze – skomplikowane formalności. Piszemy, co banki biorą pod uwagę, gdy staramy się o kredyt hipoteczny.
  • Ubieganie się o kredyt na dom

    Zanim kupisz mieszkanie, a nie masz gotówki na ten zakup, czeka cię długa droga kredytowa. Pamiętaj, żeby z bankiem, który zdecyduje się przyznać ci kredyt, negocjować warunki umowy przed jej podpisaniem.

    goodluz (123RF)

Myli się ten, kto myśli, że jeżeli ma stałą umowę, a więc jest zatrudniony na pełen etat, na czas nieokreślony, to na pewno dostanie kredyt hipoteczny. To dlatego, że bank ocenia sytuację potencjalnego klienta nie tylko przez pryzmat jego stabilnego zatrudnienia.

Zdolność kredytowa

To, jaką zdolność kredytową mamy (o ile w ogóle ją posiadamy) przekłada się na wysokość kwoty, jaką bank chce nam powierzyć w formie kredytu. Pracownik banku lub doradca kredytowy na początku naszych starań o kredyt hipoteczny sprawdza, czy jeśli otrzymamy te pieniądze, to będziemy je w stanie oddać. Przedstawiciel banku, aby ustalić naszą zdolność kredytową, zapyta o wysokość naszych dochodów, formę zatrudnienia (np. umowa o pracę, umowa zlecenie lub o dzieło) albo – jeżeli prowadzimy firmę – o rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej (choćby firma jednoosobowa czy spółka). Istotny jest ponadto okres zatrudnienia lub prowadzenia działalności. W dużo lepszej sytuacji znajdzie się osoba zatrudniona na pełen etat, na czas nieokreślony, w jednej firmie od kilkunastu lat, niż osoba, która właśnie dostała stałą pracę po okresie próbnym.

Przeczytaj również: Obalamy mity związane z kredytem hipotecznym 

Kto ma firmę, musi przeważnie spełnić dodatkowe wymogi, różne, zależnie od banku. Będzie zobowiązany m.in. wykazać wysokość swoich dochodów (PIT dotyczący dochodów w ostatnim roku) i zaświadczyć, że jego firma istnieje minimum rok (czasem przynajmniej 2 lata), gdyż banki zakładają taki minimalny okres prowadzenia działalności. Niezbędne będzie też zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami wobec Urzędu Skarbowego i ZUS. 

Bank dopyta także o nasze comiesięczne wydatki i zobowiązania. Wielu potencjalnych kredytobiorców uważa, że wydatkami są jedynie dotychczas zaciągnięte kredyty oraz pożyczki, które co miesiąc się spłaca. Fakt, one stanowią zobowiązania, ale należy też uwzględnić np. karty kredytowe oraz alimenty, jeśli takie występują. Trzeba również określić, jaką kwotę przeznaczamy na bieżące wydatki. To m.in. wysokość czynszu, czesne za szkołę i pozostałe wydatki związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego.

Bank będzie chciał wiedzieć niektóre rzeczy o naszej rodzinie. I to nie dlatego, że interesują go nasze sprawy prywatne, tylko po to, by ustalić, ile osób pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym. Należy podać wówczas liczbę członków, którzy mieszkają razem z nami. Trzeba przy tym zaznaczyć, ilu jest dorosłych, a ile dzieci. Banki chętniej przyznają kredyt małżeństwu niż osobie samotnej. W ten sposób same się asekurują. Można bowiem założyć, że gdy singiel-kredytobiorca straci pracę, a nie dostanie szybko nowej, nie będzie w stanie regulować zobowiązania. W przypadku pary, jeśli jedna osoba zostaje zwolniona z pracy, to trud spłaty kredytu spocznie na drugiej osobie.

Historia kredytowa

To, co przedstawia potencjalny klient banku, to jedna sprawa. Druga dotyczy przeszłości tego klienta, a zatem jego historii kredytowej. Bank sam sprawdzi, czy osoba ubiegająca się o kredyt, wcześniej zaciągała inne zobowiązania, a jeśli tak, to czy spłacała je zgodnie z harmonogramem. W tym celu bank skorzysta z raportu Biura Informacji Kredytowej (BIK). 

Uwaga! Liczba złożonych zapytań do BIK może negatywnie wpłynąć na ocenę naszej zdolności kredytowej. Nawet zwykłe zapytanie o ofertę kredytu w banku może ją zmniejszać. Jeśli w toku przygotowywania oferty kredytu dla klienta bank wyśle zapytanie do BIK, to ten nieznacznie zmniejszy jego ocenę. Jeśli takich zapytań będzie wiele, to mogą one istotnie obniżyć szansę na uzyskanie kredytu. 

Kto miał spore zaległości (np. raty były spłacane 90 dni po terminie lub później) i trafił na swojego rodzaju czarną listę, musi liczyć się z odmową przyznania kredytu. Jednak warto pamiętać, że bank woli klientów, którzy mają historię kredytową, od tych, którzy nie korzystali z jakichkolwiek pożyczek. Gdy bank ma do czynienia z osobą zainteresowaną otrzymaniem np. 400 tys. zł na zakup domu, która nie posiada żadnej historii kredytowej, to może traktować tę osobę jako ryzykowną, bo nie wie, czy będzie ona w stanie regularnie spłacać zobowiązanie.

Wkład własny na zakup mieszkania

Od 2017 roku osoby, które planują nabyć dom czy mieszkanie za pieniądze z kredytu, muszą uzbierać przynajmniej 20 procent wartości tejże nieruchomości. To wkład własny. Takie obowiązki nałożyła na banki oraz ich klientów Komisja Nadzoru Finansowego. Jej wolą było ograniczenie stopnia zadłużania się obywateli. KNF stwierdziła, że kredyty należy przyznawać tylko ludziom, których będzie stać na spłatę rat. Jednak w praktyce wybrane banki nie chcą stracić klientów i dają możliwość "ominięcia" tego zapisu. Zgadzają się więc przyznać kredyty klientom, którzy deklarują, że posiadają jedynie 10-procentowy wkład własny. Ale nie ma nic za darmo. Gdy bank wyda decyzję pozytywną takiemu potencjalnemu klientowi, ten musi liczyć się przykładowo z wyższą stawką marży, obowiązującą przez cały okres kredytowania. Możliwe również, że bank będzie wymagał wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co również podniesie koszty kredytu. 

Warto wiedziećNa jakie dodatkowe koszty uważać starając się o kredyt hipoteczny

Wiek kredytobiorcy

Im starszy klient, tym większe trudności może napotkać podczas starań o kredyt. Banki zazwyczaj ustalają, że kredytobiorca (albo współkredytobiorca, np. współmałżonek) odda pieniądze do czasu, gdy ukończy 70 lat (wybrane banki podają, że 65 lat). Ostatnia rata do zapłaty przypadnie właśnie wtedy. To z kolei oznacza, że jeśli np. zamierzamy dostać kredyt na 30 lat, nie możemy mieć teraz więcej niż 40 lat. Bywa, że w sytuacji starszych osób, bank uzależnia wydanie decyzji odnośnie przyznania kredytu od tego, czy wykupiły one dodatkowe ubezpieczenie na życie.

A gdy wiesz, że dostaniesz kredyt hipoteczny

Gdy mamy już pewność, że bank udzieli nam kredytu, wtedy możemy przystąpić do negocjowania warunków. Rozmowy z bankiem dotyczą przecież nie tylko samej kwoty kredytu, lecz również marży, okresu spłaty albo prowizji za jego przyznanie oraz za wcześniejszą spłatę kredytu. Marża jest o tyle ważna, że każda jej dziesiętna i setna procenta wpływa na wysokość raty, którą przyjdzie nam co miesiąc zapłacić. Od tego, jak udadzą nam się negocjacje prowadzone z bankiem, zależy, ile będzie nam co miesiąc zostawało w portfelu. Różnica w wysokości marży może wynosić nawet kilkaset złotych w skali roku. To ma natomiast kolosalne znaczenie w sytuacji, gdy z bankiem, właśnie umową kredytową, jesteśmy związani przez najbliższych 20 czy 30 lat, bo to przekłada się na tysiące złotych oszczędności. 

Zobacz: Aktualne oferty nieruchomości na sprzedaż

Autor: Katarzyna Piojda
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

warto przygodę zacząć od https://hipoteki.net/test-zdolnosci-kredytowej/ aby nie przeżyć przykrego rozczarowania. Jednak też nie ma co się zniechęcać, a popracować nad swoją zdolnością, gdy zdarzy się porażka
Mirosław, 22.03.2018, 16:54
Komentarz został usunięty.
ciężka sprawa z tymi kredytami , ale bez niego większość nie może sobie pozwolić na kupno czegoś własnego.. :/ ja zaczęłam korzystać z porad doradcy z BKR. Bo sama bym nie dała rady
malwiw, 30.11.2018, 09:45