Jak zalegalizować samowolę budowlaną i ile to kosztuje. Poradnik

Zobacz, kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Radzimy również, jakie kroki powinien podjąć inwestor, by zalegalizować obiekt stanowiący samowolę budowlaną.

W Polskim prawodawstwie brak jest jednoznacznej definicji samowoli budowlanej. 

Czym jest samowola budowlana?

Zwyczajowo za samowolę budowlaną uznaje się nie tylko wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia sprawy. O samowoli jest również mowa w sytuacji, gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót, które objęte są obowiązkiem zgłoszenia.

Roboty, które wymagają pozwolenia na budowę możliwe są do podjęcia tylko, gdy takim orzeczeniem się dysponuje. W przypadku natomiast zgłoszenia by rozpocząć roboty zazwyczaj trzeba poczekać 30 dni, w trakcie których starosta ma prawo zgłosić swój sprzeciw co do zamierzeń inwestora. W praktyce do samowoli budowlanej dochodzi często już na etapie samego użytkowania wybudowanego obiektu, gdy właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę, nie występując wcześniej z prośbą o wydanie stosownych pozwoleń. Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, które nie są objęte bezpośrednio potrzebą uzyskania pozwolenia na budowę, ale co do których konieczne jest zgłoszenie.

Bardzo ważna jest kwestia ustalenia daty popełnienia samowoli budowlanej, to od niej bowiem zależy, jakie przepisy zostaną zastosowane w trakcie dochodzenia przeciwko inwestorowi oraz z jakimi konsekwencjami może się liczyć.

Decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów Prawa budowlanego podejmuje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od decyzji można się odwołać do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego lub później złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Przeczytaj również: Co grozi za samowolę budowlaną

Bartosz Antos z portalu grunttozysk.pl przypomina, że legalizacja to nie obowiązek inwestora, ale uprawnienie, które pozwoli mu na uniknięcie rozbiórki wzniesionego obiektu. Inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji, ale w żaden sposób prawnie nie jest do podjęcia takich działań przymuszony (jeśli uzna przykładowo, że koszty legalizacji są zbyt wysokie). Warto mieć jednak na uwadze, że wśród uprawnień inspektora nadzoru budowlanego widnieje możliwość skierowania danej sprawy do sądu. Według art. 90 prawa budowlanego roboty budowlane podjęte z naruszeniem obowiązujących przepisów skutkować mogą odpowiedzialnością karną – karą grzywny, karą więzienia lub ograniczenia wolności.

Podstawy prawne, a samowola budowlana

W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez pozwolenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w trakcie dochodzenia, czy faktycznie wzniesiony obiekt podlega pod kategorię samowoli budowalnej opiera się na przesłankach zawartych w Prawie budowlanym, a precyzyjniej na art. 48 (omawia problem budowy i rozbudowy bez pozwolenia na budowę zarówno całego obiektu, jak i jego części), art. 49b (porusza problem budowy i rozbudowy bez zgłoszenia) i art. 50–51.

Swoje działania inspektor zaczyna od weryfikacji, czy budowa przeprowadzana została zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami o zagospodarowaniu przestrzenny terenu. Jeśli uzna, ze powstała nielegalnie budowla spełnia te warunki potwierdzi możliwość legalizacji wzniesionej konstrukcji i wyda odpowiednie postanowienie uwzględniając w nim czas i warunki legalizacji konkretnego przypadku samowoli. Jeśli natomiast obiekt nie będzie właściwy pod kątem przesłanek prawnych, inwestor nie podejmie stosownych działań w ogóle lub też nie zdąży załatwić w terminie niezbędnych formalności by obiekt zalegalizować, inspektor wyda nakaz rozbiórki. Podobna procedura obowiązywać będzie w przypadku prac budowlanych podjętych bez zgłoszenia lub pomimo wyrażenia przez starostę swojego sprzeciwu.

Uwaga! Pojęcie samowoli nie musi koniecznie odnosić się do całości obiektu – swoim zasięgiem może objąć również tylko jego część. Wydany wtedy przez inspektora nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki oczywiście dotyczyć będzie tylko i wyłącznie części wybudowanej bez pozwolenia lub zgłoszenia, o ile ta część będzie na tyle samodzielna, aby można dokonać jej rozebrania bez niepotrzebnej ingerencji w pozostałą, postawioną zgodnie z prawem, częścią obiektu.

Jakie dokumenty musi skompletować inwestor, jeśli zdecyduje się na skorzystanie z prawa do legalizacji samowoli?

Inwestor, który zdecyduje się na zalegalizowanie nieukończonej jeszcze budowy, musi dostarczyć komplet niezbędnych dokumentów. Jest wśród nich m.in. zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia projekt budowlany, w którym określi zarówno roboty już wykonane, jak i te jeszcze do wykonania. Taki projekt musi być sprawdzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Moment dostarczenia przez inwestora projektu do nadzoru budowlanego traktuje się jako założenie przez niego wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego – zatem jeśli jeszcze jakieś prace budowlane są niezakończone wydaje się pozwolenia na ich wznowienie. Inwestor musi także udowodnić swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – mowa o prawie własności, użytkowania wieczystego etc.

Warto wiedzieć: Nowe przepisy ochronią blisko 900 tysięcy altan przed rozbiórką 

Obowiązkowe jest również dostarczenie zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności nielegalnie powstałego budynku z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub, w sytuacji gdy dany grunt nie został nim objęty, dostarcza się decyzję o warunkach zabudowy. 

Wysokość opłaty legalizacyjnej

Wysokość opłaty legalizacyjnej, ustalana przez inspektora nadzoru budowlanego, zależy od rodzaju popełnionej samowoli. Decydujące jest to, czy obiekt powstał bez pozwolenia na budowę czy może bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty.

Jeśli chodzi o samowolę bez zgłoszenia jest to ustalona kwota w wysokości 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Natomiast opłata legalizacyjna obiektu powstałego bez pozwolenia na budowę jest bardzo wysoka – niekiedy nawet roszczeniowa suma sprawia, że inwestorzy wolą, z przyczyn czysto finansowych, na własny koszt dokonać rozbiórki obiektu powstałego niezgodnie z prawem, a potem wybudować go na nowo, tym razem po uzyskaniu pozwolenia na budowę, niż dążyć do jego legalizacji.

Opłata legalizacyjna ustalana jest na podstawie wzoru dyktowanego przez Prawo budowlane – 500 zł (czyli stawka opłaty) mnożone jest przez 50 i przez odpowiedni, zawarty w załączniku do Prawa budowlanego, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu. Bartosz Antos z portalu grunttozysk.pl zwraca naszą uwagę na następujący fakt: w zmianach prawa budowlanego przewidziano dobre rozwiązania, które zakładają, że na opłatę legalizacyjną można uzyskać ulgę.

Opłata legalizacyjna może zostać: odroczona, rozłożona na raty, a nawet (w określonych sytuacjach) umorzona w całości lub w części.

Uzyskanie ulgi będzie sprawą wyjątkową, bo jedynie ważny interes osoby zainteresowanej lub też interes publiczny umożliwi organowi (wojewodzie) udzielenie takiej ulgi. Wojewoda przed określeniem rodzaju ulgi będzie zmuszony przeprowadzić postępowanie mające na celu rozpoznanie sytuacji życiowej osoby zainteresowanej legalizacją. Jeżeli stwierdzi, że jest ona wyjątkowa, to dopiero wtedy będzie mógł zastosować ulgę.

Terminy obowiązujące w czasie legalizacji samowoli budowlanej

Na uiszczenie wymaganej opłaty legalizacyjnej przewidziany jest termin siedmiu dni. Można również zwrócić się z prośbą do wojewody, by rozłożył należność na raty – robi tak coraz więcej inwestorów, ponieważ krótki termin płatności potęgowany znaczną wysokością opłaty są niezwykle kłopotliwe. Jeśli inwestor zdecyduje się rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty to sam proces legalizacji dokona się dopiero po wpłacie ostatniej raty. Po spłacie zobowiązania zostaje wydana decyzja, która, jeśli budowa jest ukończona, zatwierdza projekt budowlany. W opozycyjnym przypadku zatwierdza projekt budowlany i pozwala na wznowienie robót budowlanych.

Niezależnie od faktu, czy budowa została sfinalizowana czy też nie, inwestorzy zobligowani są do uzyskania pozwolenia na użytkowanie powstałego (lub powstającego) obiektu. Takie pozwolenia może zostać wydane dopiero po przeprowadzeniu przez nadzór budowlany obowiązkowej kontroli, w trakcie której sprawdzone zostanie to, czy budowa przeprowadzona została w zgodzie z ustaleniami i warunkami zawartymi w wydanej przez nich decyzji. Istnieje także możliwość, w przypadku niezakończonej budowy bez zgłoszenia, wydania postanowienia uprawniającego do jej legalnego ukończenia. Legalizowane są w ten sposób tylko obiekty o małej kwadraturze - niestety są to bardzo trudne do wykrycia przed zakończeniem budowy samowole, dlatego takie przypadki zdarzają się niezmiernie rzadko. 

Autor: Saveinvest Sp. z o. o., www.grunttozysk.pl
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

Prawo nie przewiduje ani umorzenia ani rozłożenia na raty, ani też prolongaty terminu płatności opłaty legalizacyjnej. Należy ją zapłacić lub zostanie wydane postanowienie nakazujące rozbiórkę samowoli budowlanej. Koniec i kropka.
az, 11.05.2015, 14:56