Budowa domu – jacy fachowcy i do czego są potrzebni? Adaptacja projektu do warunków, prace geodezyjne, badania geotechniczne gruntu – czy są obowiązkowe?

Budowa domu to skomplikowane i wieloetapowe przedsięwzięcie, niemożliwe do przeprowadzenia bez wyspecjalizowanych fachowców. Pierwszym z nich jest uprawniony architekt. Kogo jeszcze będziesz potrzebował przed budową? O tym poniżej.
  • Jakich fachowców będziemy potrzebować budując dom?

    Już przed etapem planowania budowy domu warto dowiedzieć się, jakich fachowców będziemy potrzebować oraz jakich formalności musimy dopełnić.

    pixabay.com

Każdy inwestor planujący budowę domu w Polsce musi zmierzyć się z formalnościami, które wynikają z przepisów prawnych. Niektóre z nich wymagają udziału specjalistów posiadających odpowiednie kwalifikacje i udokumentowane uprawnienia. Takich fachowców oczywiście nie brakuje na rynku usługowym, ale zatrudnienie ich to dodatkowe koszty. Sprawdź, co jest obowiązkowe na etapie planowania budowy i dowiedz się, o czym musisz pamiętać zanim rozpoczniesz budowę domu.

Dowiedz się: Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? 

Projekt domu – gotowy czy indywidualny?

Wybór projektu to pierwszy krok przed rozpoczęciem budowy domu. Jednocześnie należy zdawać sobie sprawę, że decyzje poczynione na tym etapie będą miały ogromne znaczenie w przyszłości. W projekcie określa się bowiem kształt i wielkość domu oraz rozlokowanie jego poszczególnych pomieszczeń. Do wyboru są projekty gotowe i indywidualne.

Ceny projektów gotowych zaczynają się od kwoty około 2 tys. zł, przy czym za takie pieniądze otrzymamy jedynie ogólny zarys domu, który może wymagać wprowadzenia wielu kosztownych zmian i obowiązkowej adaptacji.

Projekt indywidualny z kolei jest przeważnie sporo droższy od projektu z katalogu. Ceny kształtują się w przedziale od 50 do 200 zł/m2, szacunkowo jest to ok. 2-5% wartości inwestycji. Architekt od samego początku współpracuje z inwestorami, dzięki czemu jest w stanie uwzględnić wszystkie ich preferencje i oczekiwania. Przy projekcie indywidualnym nie ma mowy o dodatkowej adaptacji. Jest ona bowiem od samego początku wkalkulowana w koszty.

Adaptacja projektu gotowego do warunków panujących na działce

Błędnym jest myślenie, że adaptacja projektu to tylko przystawienie pieczątki i złożenie podpisu przez uprawnionego projektanta. Prawidłowe jej przeprowadzenie wymaga sporego zaangażowania ze strony fachowca, a zdarza się, że i współpracy z konstruktorem i innymi specjalistami z branży. Adaptowany projekt musi być przede wszystkim dostosowany do obowiązujących przepisów (zwłaszcza stale obostrzanych norm dotyczących współczynnika przenikania ciepła dla poszczególnych elementów budynku). Biura projektowe nie zawsze uaktualniają na bieżąco swoje oferty pod tym względem.

Projekt gotowy należy też dostosować do zapisów znajdujących się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – do decyzji o warunkach zabudowy (linii zabudowy na działce, rodzaju i kształtu dachu itp.). Podobnie należy postąpić w stosunku do planu zagospodarowania działki, co wykonuje się na mapie geodezyjnej (mapie do celów projektowych). Ponadto w poprawnej adaptacji należy sprawdzić elementy konstrukcyjne (szczególnie dach) pod względem ich wytrzymałości na lokalny wiatr i opady; nanieść na plan usytuowanie przyłączy (wody, prądu, gazu, kanalizacji); a także zaplanować w odpowiednich odległościach od budynku i granic działki usytuowanie szamba oraz studni (gdy na terenie nie ma wodociągu i kanalizacji).

Przeczytaj: Mapy geodezyjne: co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy?

Obowiązkowy geodeta przed budową

Współpraca inwestora budowlanego z geodetą rozpoczyna się w momencie zakupu gruntu, a kończy na etapie inwentaryzacji powykonawczej, kiedy to uprawniony fachowiec sprawdza zgodność zrealizowanego przedsięwzięcia z wcześniejszym wytyczeniem geodezyjnym. Przed budową domu geodeta jest potrzebny do następujących czynności:

  • do sprawdzenia dokładnego przebiegu granic działki;
  • do sporządzenia mapy do celów projektowych;
  • do wytyczenia budynku na działce.

Geodezyjne sprawdzenie przebiegu granic działki nie jest wprawdzie wymagane przepisami prawa, jednak to zadanie mimo wszystko warto  jest zlecić geodecie, najlepiej jeszcze przed zakupem gruntu. Wyrysy gruntów dostępne w starostwach powiatowych potrafią być bowiem przestarzałe i nieaktualizowane na bieżąco. Odrębną kwestią jest, że działka może mieć granice uregulowane lub nie, co dla kupującego jest bardzo istotne. Z kolei sporządzenie mapy do celów projektowych to już warunek konieczny. Na tej mapie projektant usytuuje bowiem budynek, jak również zaprojektuje przyłącza mediów. Tak przygotowaną dokumentację składa się następnie we właściwym urzędzie w celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dołącza do zgłoszenia zamiaru prowadzenia robót budowlanych. Podobnie jest z geodezyjnym wytyczeniem budynku na działce. Bez tego nie ruszymy z budową, ponieważ stan przedstawiony przez architekta w projekcie należy faktycznie „wynieść" w teren, zachowując przy tym miary projektowe.

Zobacz też: Usługi geodezyjne – przykładowe ceny oraz zakres usług geodezyjnych 

Geotechniczne badanie gruntu – czy jest obowiązkowe?

Polskie prawo nie nakłada na inwestorów budowlanych obowiązku wykonywania badań geotechnicznych ale są sytuacje, w których wyniki tych badań są niezbędne. O konieczności (bądź nie) przeprowadzenia analizy wodno-gruntowej terenu decyduje projektant obiektu. Warto tu dodać, że zlecenie badania geotechnicznego nie jest szczególnie kosztowne w stosunku do całego procesu inwestycyjnego budowy domu, a uzyskane wyniki analizy gruntu i poziomu wód gruntowych pozwalają dobrać najlepsze rozwiązania konstrukcyjne posadowienia budynku. Pamiętajmy, że niewłaściwe działanie na etapie fundamentowania jest w stanie doprowadzić do nieodwracalnych uszkodzeń całej konstrukcji.

W dokumentacji geotechnicznej znajdziemy informacje na temat rodzajów gruntów i ich wzajemnego oddziaływania. Dowiemy się, które z gruntów są nośne, a które nie. Opisana jest również charakterystyka wód gruntowych, a w szczególności poziom ich występowania oraz okresowość podnoszenia się. Ponadto w większości sporządzanych dokumentacji geotechnicznych znajdują się też wskazówki dotyczące sposobu posadowienia budynku.

Kierownik budowy – kiedy i w jakim celu zatrudnia się tego fachowca?

Kierownik budowy to już ostatni z fachowców, których należy zatrudnić jeszcze przed rozpoczęciem robót. Najlepiej jest zatrudnić kierownika na kilka dni przed planowanym terminem przystąpienia do prac. Wówczas będzie on mógł swobodnie zorganizować proces budowlany. Na początku kierownik przejmuje protokolarnie od inwestora teren budowy i odpowiednio go zabezpiecza. W trakcie realizacji i postępowania prac nadzoruje ich przebieg i prowadzi dokumentację (dziennik budowy). Dba także o bezpieczeństwo i higienę pracy. Pilnuje harmonogramu oraz pełni wiele innych obowiązków. Kierownik budowy powinien być na niej obecny od momentu wytyczania budynku aż po etap jego oddania do użytkowania. 

Polecany artykuł: Jak wybrać wykonawcę do budowy domu?

Autor: Wojciech Lechowski
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

Podstawa to sprawdzać pracę geodety wytyczającego budynek, bo potem srogo można się rozczarować...zwłaszcza przy odbiorze ;-( coś wiem o tym... Nie ufać nikomu!!!
borys, 28.05.2019, 00:05